Hur förhandlar man om en handling i stället för utestängning?
Du kan förhandla fram en handling i stället för avskärmning även om avskärmningsprocessen redan har startat.
När du slutar göra inteckningar kan banken inleda utestängningsförfaranden. Men tänk om du vill undvika krångel och kostnad? Ett alternativ är att underteckna gärningen till banken och gå iväg. Om du förhandlar ordentligt kan en handling i stället för avskärmning befria dig från alla ekonomiska skyldigheter relaterade till ditt hem. Ännu bättre kan banken komma överens om att inte rapportera utestängningen till kreditrapporteringsbyråerna, vilket innebär att den inte kommer att visas i din rapport.
Del 1 av 3: samla in nödvändig information
- 1Kontakta din långivares förlustreducerande avdelning. Hitta företaget som äger din inteckning och ring dem. Förklara din situation och be om ett förlustreducerande paket.
- Tala allmänt. Till exempel kan du säga, "Hej. Jag är Dianne Smith och jag har en inteckning hos dig för mitt hem. Jag har tappat mitt jobb och kan inte betala längre. Jag skulle vilja titta på en handling istället för av utestängning. "
- 2Samla in finansiell information. Du måste visa banken många ekonomiska dokument som du bör samla in så snart som möjligt. Hitta till exempel följande:
- de senaste skattedeklarationerna
- bevis på alla inkomster, till exempel två senaste lönestockar eller en vinst- och förlusträkning
- bevis på månatliga skuldbetalningar för billån, studielån och kreditkort
- lista över månatliga utgifter
- två senaste uttalanden för alla bankkonton
- inteckning
- 3Identifiera din svårighet. Du kommer bara att kvalificera dig för förmildrande om du har drabbats av svårigheter utanför din kontroll. Följande är till exempel vanliga svårigheter som gör att människor hamnar efter på sina hypoteksbetalningar:
- förlorat jobb
- minskad inkomst
- sjukdom
- sjukvårdskostnader
- makens död
- äktenskapsskillnad
- naturkatastrof (som jordbävning, jordskred, tornado etc.)
- justerbar ränta inteckning som ökar
Kan en handling i stället för utestängning behandlas med endast den primära köparen och inte medköparen? - 4Utarbeta ett svårighetsbevis eller brev. Du måste skicka in ett av dessa dokument till din långivare som en del av din ansökan. Din långivare kan ha ett tryckt förklaringsformulär som ber dig att kryssa i vissa rutor.
- Alternativt kan du behöva skriva ett brev där du sammanfattar din svårighet. Om du kämpar ekonomiskt, förklara hur detta sannolikt är en långvarig svårighet.
- En fin touch är att nämna hur utdragna och dyra avskärmningsprocessen kan vara.
- 5Överväg dina andra alternativ. Även om du vill gå vidare med gärningen i stället för utestängning, bör du åtminstone överväga dina andra alternativ. Prata med förlustreduceringsavdelningen om andra alternativ såsom kortförsäljning, fördröjningar och lånemodifieringar.
- Du kan också träffa en HUD-rådgivare för att diskutera dina alternativ. Hitta en HUD-godkänd rådgivare här: https://hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm. Klicka på ditt tillstånd.
- Du kan vara berättigad till programmet för uthyrning om Fannie Mae äger din inteckning. Under detta program kan du stanna i hemmet i upp till 12 månader och hyra det till marknadsränta.
Del 2 av 3: förhandla med banken
- 1Skicka in din ansökan. Gå igenom ditt pappersarbete och kontrollera att informationen är fullständig och korrekt. Gör sedan en kopia för dina register. Skicka ansökan och kopior av styrkande handlingar till angiven adress.
- 2Läs mäklarens prisutlåtande. När du har skickat in en ansökan kommer banken att beställa en mäklares prisutlåtande som bestämmer det verkliga marknadsvärdet på din fastighet. Titta noga på denna åsikt. Det kommer att avgöra om banken kan stämma dig efter att ha accepterat gärningen.
- Du kan till exempel vara skyldig 149000€ på huset. Om det verkliga marknadsvärdet bara är 112000€, kanske banken vill stämma dig för skillnaden - 37300€ Den kan söka en "bristbedömning".
- Men om huset är värt 164000€, finns det ingen anledning för banken att stämma dig.
- 3Identifiera din stats lagar. Innan du förhandlar med banken, vill du veta din stats lagar om en bank som söker en bristdom efter att ha accepterat en handling i stället för utestängning. Washington förhindrar till exempel banker från att begära brister.
- Du kan hitta din stats lag online eller genom att träffa en HUD-godkänd rådgivare eller privat advokat.
Även om du vill gå vidare med gärningen i stället för utestängning, bör du åtminstone överväga dina andra alternativ. - 4Krav på full tillfredsställelse av skulden. Historiskt brukade banker befria låntagare från alla brister efter att ha accepterat en handling i stället för utestängning. Men fler och fler banker stämmer idag för bristen. Du måste förhandla fram ett avtal med banken om att de inte stämmer dig för någon brist.
- Har goda skäl till varför banken inte ska stämma dig. Till exempel kanske du inte har några pengar. Om banken stämmer dig får de inget eftersom du inte har någon värdefull egendom de kan utestänga.
- 5Förhandla om andra viktiga termer. Tänk på följande. Slå ett avtal med din långivare innan du går med på att underteckna din handling:
- Be långivaren att inte rapportera negativ information till de nationella kreditbyråerna. Om de rapporterar en utestängning kan den finnas kvar på din kreditrapport i flera år.
- Välj ett datum när du behöver lämna fastigheten. Du kan behöva lämna hemmet omedelbart efter överföringen, eller så kan du stanna i flera månader.
- 6Rådfråga en advokat om banken inte håller med. Inse att banken har det mesta av hävstången i förhandlingarna: de behöver inte ta din egendom från dig. Följaktligen kommer du att dra nytta av en advokats expertråd om banken motstår dina förslag.
- Du kan hitta en advokat genom att kontakta din lokala eller statliga advokatsamfund och be om hänvisning till en fastighetsadvokat.
- Ring advokaten och boka ett samråd. Fråga hur mycket de tar ut.
Del 3 av 3: slutföra processen
- 1Försök att sälja ditt hem. Vissa långivare kommer att kräva att du försöker sälja ditt hem till ett verkligt marknadsvärde innan de fortsätter med en handling i stället för utestängning. Om detta är ett krav bör du göra ditt bästa för att sälja.
- Få ditt hem nära att flytta in. Detta innebär att man fixar uppenbara risker, som exponerade ledningar, hål i golvet och ojämna trappor. Men det innebär också att ge ditt hem en grundlig rengöring och eventuellt en ny färgfärg.
- Åta sig att nå potentiella köpare. Du kan arbeta med en fastighetsmäklare, men det kostar pengar. Tänk istället på att annonsera online på webbplatser som Craigslist. Du kan också sätta upp flygblad i din lokala livsmedelsbutik och bibliotek.
- Du kan antagligen inte förhandla med köpare om banken vill att du ska sälja huset till marknadsvärde. Dokumentera dock dina ansträngningar att sälja ditt hus. Du vill visa banken att du gjorde ditt bästa för att hitta en köpare.
- 2Betala av andra panterätter. Generellt kommer en bank att acceptera en handling i stället för utestängning endast om det inte finns några andra panterätter på fastigheten, till exempel en andra inteckning, mekanikerpanter, skattepanter, etc. Om du har andra panterätter kan din bank ge dig en chans att betala dem och få bort dem.
- Ett undantag finns om samma bank råkar äga den andra panträtten på fastigheten.
- Detta kan vara en komplicerad process. Du måste ringa upp personen med panträtten och förhandla om betalning. Då måste du bekräfta att de har släppt panträtten genom att lämna in lämpligt pappersarbete.
Om du förhandlar ordentligt kan en handling i stället för avskärmning befria dig från alla ekonomiska skyldigheter relaterade till ditt hem. - 3Granska estoppel-förklaringen innan du signerar. Detta dokument kommer att förklara huruvida banken förbehåller sig rätten att begära en bristdömning mot dig. Följaktligen bör du läsa den noggrant och inte underteckna förrän du godkänner villkoren i avtalet.
- Du vill att dokumentet ska säga att transaktionen är "i full skuldtillfredsställelse" eller att banken går med på att inte stämma dig för en personlig bedömning.
- Visa detta dokument för din advokat om du inte förstår det. Du vill bara skriva under om du håller med om allt i förklaringen.
- 4Underteckna en bidragshandling. Detta dokument överför fastigheten från dig till banken. Banken bör utarbeta detta dokument, men du kan också visa det för din advokat.
- Handlingen i stället för avskärmningsprocessen tar cirka 90 dagar att slutföra.
- 5Rengör ditt hem. Du ska inte skräpa huset eller lämna det i hemskt skick. Även om du inte behöver göra en total rehab i ditt hem, bör du göra följande innan du lämnar:
- ta bort skräp
- rensa bort allt skräp, inifrån och ut
- utföra grundläggande reparationer, t.ex. fixering av hål i golv och väggar
- ta bort alla personliga tillhörigheter
- Det finns skattekonsekvenser i samband med en handling i stället för utestängning. Du kan till exempel behöva rapportera eventuella bristbalanser som inkomst. Du bör träffa en revisor om du har frågor.
- Du kan förhandla fram en handling i stället för avskärmning även om avskärmningsprocessen redan har startat.
Läs också: Hur skyddar jag dig mot utestängning?
Frågor och svar
- Kan en handling i stället för utestängning behandlas med endast den primära köparen och inte medköparen?Du bör prata med en advokat för att diskutera din exakta situation.
Kommentarer (1)
- Excellent. Jag hade ingen aning om att en bank någonsin skulle överväga att inte förstöra din kredit.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
