Hur bekämpar man utestängning?

Lämna in ett skriftligt svar på utestängningsklagomålet — Om du bestämmer dig för att bekämpa utestängningen, lämna in ett skriftligt svar på utestängningsklagomålet.

Avskärmning är en rättslig process som gör det möjligt för en hypotekslångivare eller kommun där du betalar fastighetsskatt att beslagta din fastighet som ett sätt att betala av det du är skyldig i betalningar eller tillbaka skatter. Men bara för att långivaren eller länet lämnar in ett utestängningsklagomål mot dig betyder det inte att de kommer att vinna automatiskt. Att veta hur man stoppar utestängningsförfaranden kan hjälpa dig att hålla taket över huvudet mycket längre och till och med spara din egendom direkt.

Del 1 av 4: försöker arbeta med långivaren

1
Nå ut till långivaren och förklara din situation. Om du tror att du kommer att riskera att sakna en månatlig betalning eller eventuellt flera, vilket riskerar utestängning, kontakta din långivare omedelbart. Sopa inte problemet under mattan. Så konstigt som det kan låta är det i långivarens bästa att inte utestänga dig, eftersom det kostar nära 22400€ enligt vissa uppskattningar för långivaren att utestänga. Det är tid, krångel och pengar i avloppet för långivaren; de vill undvika utestängning om det är möjligt. Att prata med din långivare startar en dialog där båda parter kan prata om möjliga lösningar innan avskärmning blir det enda alternativet.
- Låt långivaren veta om dina problem är tillfälliga. Om du till exempel har fått oväntade medicinska räkningar eller har blivit uppsagd är det mer sannolikt att långivaren ger dig en fördröjning tills du har fått huvudet över vattnet. De kan be dig att göra en inbetalning i ett engångsbelopp eller till och med frysa dina månatliga betalningar om du har tur.
2
Försök att ändra lånet i din dialog med långivaren. När det gäller långivaren är 50% av något bättre än 100% av ingenting. Det betyder att de ofta är villiga att ändra villkoren för ditt lån så att du betalar något, även om det inte är det ursprungliga månadsbeloppet.
- Försök att förlänga avskrivningstiden. Avskrivningstiden är ett snyggt ord för lånets löptid. Om du förlänger lånets livslängd minskar din månatliga betalning.
- Ändra räntan. Räntesatsen för ditt lån bestäms av ditt kreditbetyg, liksom andra faktorer. Det räcker att säga att den kan sänkas för att göra månatliga betalningar mer hanterbara.
- Byt från en justerbar ränta till en fast ränta. Lån med justerbar ränta börjar vanligtvis med en ganska låg ränta och skjuter sedan upp under lånets löptid. De ser trevliga ut att börja med men de blir faktiskt ganska dyra. Att byta från en ARM till en fast ränta - där räntan förblir densamma för varje månadsbetalning - kan spara mycket pengar och göra den månatliga betalningen mycket mer hanterbar.
3

Be om uthållighet. Att be om uthållighet är ett tillfälligt sätt att stoppa avskärmningen, men det fungerar i många fall. Tålamod tillåter dig att antingen betala delbetalningar eller inga hypotekslån under en viss tid som du och långivaren har kommit överens om. Du måste dock så småningom betala hela beloppet. Du kan komma att godkänna en engångsbetalning för att komma ikapp din inteckning eller göra extra betalningar utöver dina månatliga intäkter.
4
Överväg att anställa en bostadsrådgivare. En bostadsrådgivare kommer att arbeta för din räkning för att få tillbaka din ekonomi och hitta en kompromiss mellan dig och långivaren så att utestängning kan undvikas. En rådgivare av god kvalitet är vanligtvis en bra investering, särskilt om de hjälper dig att hålla fast vid ditt hus.
- Var trött på de bostadsrådgivare som "garanterar" en stall eller stannar i avskärmningsprocessen. Dessa rådgivare debiterar ofta orimliga summor (tänk tusentals dollar) och ibland stoppar bara förfarandet, vilket gör att du inte har det bättre än du skulle börja med. Besök Department of Housing and Urban Development webbplats för att se en fullständig lista över godkända bostadsrådgivare.
5
Skicka ett skriftligt svar om du inte har något förtroende. Om du bestämmer dig för att bekämpa utestängningen, lämna in ett skriftligt svar på utestängningsklagomålet. Att lämna in ett svar och delta i utfrågningen hindrar långivaren eller länet från att få en standardbedömning mot dig.
- Undersök försvaret mot avskärmning - det här är anledningarna till att hypotekslångivaren eller länet inte skulle vinna, till exempel att välja försvar till utestängning som passar dina omständigheter, skriva ett svar, inklusive ditt försvar till utestängningen och skicka in det skriftliga svaret till länsrätten där långivaren eller kommunen lämnade in utestängningsklagomålet.
6
Betala standardbalansen om du har ett förtroende. Tänk på att du inte kommer att kunna lämna in ett skriftligt svar om det finns en förtroendeakt, som du kan bestämma genom att kontrollera om du har tecknat inteckningen för ett lån eller för en förtroendeakt. Om du har ett förtroendeavtal kan långivaren utestänga fastigheten utanför rättssalen och är endast skyldig att meddela detta.
- Varje stat har olika regler angående meddelandet, men det är i allmänhet ett certifierat brev utöver en post på dörren som meddelar dig om utestängningen. Om du betalar standard innan utestängningen kan du stoppa den.

De vill undvika utestängning om det är möjligt — Det är tid, krångel och pengar i avloppet för långivaren; de vill undvika utestängning om det är möjligt.

Del 2 av 4: bekämpa utestängningen

1
Låt långivaren "producera anteckningen. " När du undertecknar ett inteckningsdokument finns det en skuldsäkerhet om att långivare ska hålla det som beskriver alla detaljer i låneavtalet. Under bostadsboomen tecknade samvetslösa långivare så många lånedokument och arkiverade dem eller sålde dem, nöjda med att veta att de hade tjänat pengar. Nu kan många av dokumenten inte hittas, delvis för att de skickades ut när inteckningen var värdepapperiserad. Novellen är den här: om långivaren inte hittar anteckningen kan avskärmningen effektivt skjutas upp, om den inte stoppas helt.
- Tänk på att anteckningen ska vara tillgänglig för nedladdning i ditt online-konto.
- Att få långivaren att "producera anteckningen" kan vara effektivt, särskilt om långivaren använde mindre än salta medel för att få dig att acceptera lånet, men det är inte en långsiktig strategi för framgång. Du kan köpa mycket tid om långivaren inte kan producera anteckningen, men i de flesta fall kommer du inte att kunna stoppa utestängningen när anteckningen hittats.
2

Överväg att sälja huset innan huset auktioneras ut. Om du lyckas sälja huset innan avskärmningen av ditt hem faktiskt rensas, kan du behålla det kapital du fortfarande har investerat i hemmet. Det kan vara svårt att sälja ditt hem vid en så snabb vändning, men det är definitivt möjligt, särskilt när marknaden värms upp. Läs här för fler tips om hur du snabbt kan sälja ditt hem.
3
Fråga titelkedjan. När en fastighet håller på att utestängas försöker en databas att se till att ägandet av inteckningen - från det att du undertecknade tidningarna och fram till idag - är tydlig och entydig. På detta sätt kan domstolarna erkänna lagenligheten av utestängningen. Eftersom så många inteckningar buntades i komplexa värdepapper och handlades på marknaden är titelkedjan ofta inte tydlig och tvetydig. Om du framgångsrikt kan ifrågasätta databasen som håller reda på titelns kedja kan du kanske behålla ditt hem.
- Databasen som registrerar titelkedjan kallas Mortgage Electronic Registration System, eller MERS. Det upprättades specifikt för att spåra titelns kedja, en hög uppgift med tanke på den takt med vilken många inteckningar värdepapperiserades och sedan handlades. Men vissa domstolar är skeptiska till MERS legitimitet. Ett populärt utestängningsskydd vilar på att tvinga långivaren att självständigt verifiera titelkedjan utan att använda MERS.
- För att rädda ditt hem från avskärmning med hjälp av kedjan av titel försvar, kommer du antagligen behöva en advokat. Det här kan vara lite dyrare än några av de andra alternativen, men det är ett försvar som snabbt får grepp.
4
Förhandla om en handling i stället för utestängning. Om du har några andra alternativ kan du alltid fråga långivarens förlustreducerande avdelning om de är villiga att acceptera en handling i stället för utestängning. Detta är ett dokument där du lagligen går med på att överföra äganderätten till gärningen till långivaren i utbyte mot förmågan att gå bort på grund av ingenting till långivaren. Om du inte tror att du kommer att kunna hålla fast i ditt hus kan det här alternativet vara särskilt attraktivt om du är skyldig ett betydande belopp på månatliga betalningar i efterskott.
- Du kanske kan förhandla om ett kontantavtal för att täcka några av dina flyttkostnader. Långivaren ger vanligtvis flera tusen dollar för detta, så se till att be om det om du återlämnar gärningen.

Att be om uthållighet är ett tillfälligt sätt att stoppa avskärmningen, men det fungerar i många fall.

Del 3 av 4: stoppa utestängning genom att förklara konkurs

1
Förstå personlig konkurs. Konkurs är processen att eliminera en del eller alla dina skulder i utbyte mot antingen vanliga betalningar eller beslag av din egendom. Även om det kanske inte verkar som ett avundsvärt alternativ, är det den smartaste vägen ut ur en undervattenslån för många husägare. När du ansöker om konkurs kan avskärmningsförfarandet stoppas med en automatisk vistelse.
- För att kvalificera dig för konkurs måste du fylla i ett middeltest, kreditrådgivning före konkurs samt att skaffa rätt pappersarbete såsom skattedokument.
2
Välj mellan att lämna in kapitel 7 och kapitel 13 konkurs. Det finns i huvudsak två olika typer av konkursdeklarationer, var och en med sina egna unika regler och specifikationer. Eftersom de avser att stoppa en utestängning beskrivs de kort nedan:
- I kapitel 7 i konkurs frågar du om att ha de flesta, om inte alla, dina skulder täckta av domstolarna. I utbyte mot detta ansvarsfrihet kan domstolarna ta all egendom som inte är undantagen från insamling, sälja den och dela ut intäkterna till dina borgenärer. Med kapitel 7 kommer du inte att kunna behålla ditt hus, men du kommer att kunna stoppa avskärmningen i minst ett par månader.
- För kapitel 7 konkurs kommer du att kunna behålla ditt hem om det är den enda fastigheten du äger och om du för närvarande bor där. Även om skulden kommer att betalas måste du fortsätta att göra betalningar på hemmet för att behålla den. Om du inte gör betalningarna kan långivaren utestänga fastigheten. I vissa stater kommer du att kunna göra anspråk på skulden och flytta ut utan någon möjlighet, men i andra stater kan långivaren komma efter dig för skulden.
- I kapitel 13 konkurs godkänner du en plan för att betala tillbaka hela eller större delen av dina skulder under en viss tidsperiod. Tiden du har att betala tillbaka skulden, liksom själva återbetalningsplanen, beror på hur mycket du tjänar, samt vilka typer av skuld du för närvarande äger. Med kapitel 13 borde du kunna behålla ditt hem, särskilt om du tror att du kommer att kunna göra betalningar i framtiden. Återbetalningsplanen varar vanligtvis tre till fem år.
3
Skicka in din konkurs framställning till din lokala amerikanska konkursdomstol. Träffa en advokat och förklara din konkurs. Börja göra betalningar. Efter ett tag, delta i borgenärernas möte. Detta är ett möte mellan dig och en konkursförvaltare. Dina borgenärer kan dock också delta. Detta möte ger dig en bättre uppfattning om var avskärmningsförfaranden är.
- Konkursadvokater tar vanligtvis in sina avgifter innan en konkurs börjar eftersom de inte vill att du ska gå i konkurs till följd av deras avgifter. Avgifterna kan kosta 1120€ till 2240€ eller mer beroende på hur komplicerad din situation är. Hitta en advokat som tar ut en fast avgift och som har erfarenhet av konkurser.

Om jag har bevis från HUD som säger att min långivare gjorde en olaglig avskärmning och fick veta att återkalla sheriffens försäljning och de fortsatte med utestängningsprocessen.

Del 4 av 4: Att veta vad man inte ska göra i utestängning

1

Skriv inte fastighetens titel till ett annat företag. Vissa företag lockar desperata familjer i en fälla genom att lova att få hypoteksströmmen och sedan underteckna hypotekslån till dig igen. Ändå händer detta sällan. Oftare drar företaget kapital ut ur hemmet, låter utestängningsförfaranden fortsätta och dumpar hemmet som en påse våta jordnötter. Värst av allt, det finns inget du kan göra eftersom egenskapens titel inte längre finns i ditt namn.
2

Sök inte rådgivning från en icke-hud godkänd organisation. Att söka rådgivning är ett viktigt verktyg för många husägare som kämpar för att behålla kontrollen över sitt hem. Ändå utnyttjar många hajar människor genom att kräva branta avgifter och räntehöjningar efter att dammet har lagt sig. Var noga med att veterinär alla rådgivningstjänster du använder på Huds lista över godkända bostadsrådgivare.
3

Undvik inte rättshandlingar eller begäranden. Även om det är utom synhåll kan det vara en anständig hanteringsstrategi för vissa av livets problem, men det är i allmänhet inte ett bra sätt att hänga på ett hus. Omedelbart tillgodose alla förfrågningar som kommer från antingen domstolen eller långivaren, eftersom underlåtenhet att göra det kan leda till höga avgifter och till och med juridiska problem.

Varningar

Du kan slutföra och anmäla konkurs på egen hand, men du kan behöva en advokat som hjälper dig. Till exempel kan förvaltaren kräva att du anställer en advokat för att delta i borgenärernas möte. Tänk på att en konkurs är en mycket komplicerad process, så du måste anställa en advokat, särskilt när du försöker skjuta upp en utestängning.

Läs också: Hur täcker man sig i en pantförsäljning?

Hur bekämpar man utestängning?

Steg

Del 1 av 4: försöker arbeta med långivaren

Del 2 av 4: bekämpa utestängningen

Del 3 av 4: stoppa utestängning genom att förklara konkurs

Del 4 av 4: Att veta vad man inte ska göra i utestängning

Varningar

Frågor och svar

Kommentarer (3)

Läs också: