Hur säger jag upp ett hyresavtal?
Att behöva flytta innan ditt hyresavtal är slut kan vara stressande, men det finns flera sätt du kan försöka säga upp det tidigt. Läs igenom ditt hyresavtal för att ta reda på om det har en utköpsklausul, som innehåller information om vad du måste göra för att avsluta ditt hyresavtal tidigt. Det kan innefatta att du meddelar din hyresvärd i förväg och betalar en avgift, till exempel 2 månaders hyra. Om du är osäker på villkoren, be din hyresvärd om deras tolkning av avtalet. Följ sedan villkoren för att avsluta ditt hyresavtal. Om ditt hyresavtal inte har en uppsägningsklausul, boka en tid med din hyresvärd för att förhandla om en uppsägning. Du kan erbjuda din deposition som kompensation om din hyresvärd inte vill gå med på att låta dig säga upp. Kom ihåg att varje uppsägningsavtal måste vara skriftligt och undertecknat av båda parter för att vara rättsligt bindande. För tips från vår juridiska medförfattare om hur du använder din stats lag för att säga upp ditt hyresavtal, fortsätt läsa!
Även om det inte finns någon klausul i ditt hyresavtal som specifikt behandlar tidig uppsägning kan du och din hyresvärd ömsesidigt gå med på att säga upp ditt hyresavtal när som helst och av någon anledning.
Om du hyr ditt hem är det troligt att du har undertecknat ett skriftligt hyresavtal. Dessa avtal varar vanligtvis i ett år, varefter hyresavtalet upphör - om du inte behöver flytta ut innan dess. Även om det finns lagar för att skydda vissa hyresgäster som militärmedlemmar i aktiv tjänst, är du i de flesta fall om du behöver lämna innan ditt hyresavtal slutar, du är hyresvärdens nåd och villkoren i det avtal du tecknat. Att bara flytta ut utan att göra överenskommelser med din hyresvärd kan leda till rättegångar och skada din kreditpoäng. Det finns dock sätt du kan förhandla för att säga upp ett hyresavtal, beroende på din situation och lagarna i din stat.
Metod 1 av 3: använda en buyout-klausul
- 1Läs ditt hyresavtal noggrant. När du tecknade ditt hyresavtal kanske du inte har läst alla klausuler noggrant, men om du vill säga upp avtalet bör du gå tillbaka och se om det innehåller information om att säga upp hyresavtalet tidigt.
- Ofta kräver dessa klausuler att du betalar ett fast belopp som avgift och meddelar din hyresvärd (vanligtvis två månader). Avgiften kan vara ett specifikt belopp, eller det kan beräknas enligt din hyra, till exempel genom att kräva en månads hyra som avgift om du vill bryta ditt hyresavtal tidigt.
- 2Förtydliga eventuella förvirrande villkor med din hyresvärd. Du vill se till att du förstår vad du måste göra enligt ditt hyresavtals uppköpsklausul för att förhindra att hyresvärden stämmer dig eller hävdar att du är skyldig mer pengar än du beräknat att du skulle göra.
- Om du frågar din hyresvärd om utköpsklausulen, eller någon annan del av ditt hyresavtal, och hon ger dig en tolkning, skicka ett skriftligt brev med en tolkning. Om din hyresvärd senare försöker stämma dig och hävdar att du inte följde avtalet kan du använda det brevet som bevis på att du frågade om begreppet och agerade i förlängning av din hyresvärds tolkning.
- Om klausulen inte specifikt behandlar ytterligare belopp som din deposition, se till att du pratar med din hyresvärd om det så att du vet om insättningen förblir återbetalningsbar eller måste förverkas om du flyttar ut tidigt.
- Kontrollera också den del av ditt hyresavtal som gäller depositionen, eftersom det kan innehålla detaljer om vad som händer med pengarna om du avbryter hyresavtalet tidigt.
- 3Ge meddelande vid behov. Om din buyout-klausul innehåller ett krav att du meddelar hyresvärden i förväg, se till att du gör det så snart som möjligt.
- Om du har en verklig nödsituation utanför din kontroll kan det hända att det inte går att meddela det som krävs i klausulen. Se till att du meddelar dig så snart du vet och förklara situationen. Vanligtvis kommer din hyresvärd att förstå, speciellt om det är en sann nödsituation som ett dödsfall i familjen eller en ofrivillig jobböverföring.
Om du flyttar ut utan ett befintligt avtal för att säga upp hyresavtalet har din hyresvärd rätt att stämma dig för skador. - 4Betala avgifterna för att köpa ut resten av hyresavtalet. Vanligtvis kräver en buyout-klausul betalning av ett visst belopp, till exempel två månaders hyra om du vill lämna tidigt.
- Lagligt kan avgiften inte överstiga din hyresvärds ekonomiska förlust som uppstått till följd av din tidiga uppsägning. Till exempel förlorar din hyresvärd pengar varje dag som en lägenhet står ledig. Om hon hyr din lägenhet två dagar efter att du flyttat kan hon dock behöva återbetala hela eller delar av de avgifter du betalat för att säga upp hyresavtalet.
- 5Lämna fastigheten i gott skick. Även om buyout-klausulen kräver att du förverkar din deposition, rengör och reparera efter behov för att undvika att drabbas av ytterligare avgifter.
- I vissa fall kan förverkande av depositionen behandlas som en avgift snarare än en deposition mot skadestånd, som det skulle ha varit om du lämnade när hyresavtalet slutade. Om så är fallet kan hyresvärden debitera dig för ytterligare skador som går utöver vanligt slitage.
- Du kan behöva använda den här hyresvärden som referens i framtiden, så att behandla fastigheten med respekt, särskilt om du måste bryta ditt hyresavtal, hjälper dig att hålla dig på goda villkor.
Metod 2 av 3: förhandla om tidig uppsägning
- 1Kontrollera din stats lag. Vissa stater har lagar som gör det möjligt för hyresgäster att säga upp hyresavtalet tidigt under vissa omständigheter.
- I alla stater kan du säga upp ditt hyresavtal tidigt om du är en militärmedlem som kallas till tjänst. Vissa stater tillåter också tidig uppsägning under andra omständigheter som omplacering av jobb eller hälsoproblem.
- Du har också rätt att säga upp ett hyresavtal tidigt utan att kräva ytterligare betalningar om ditt hyresavtal innehåller en olaglig klausul. Till exempel skulle en klausul i ditt hyresavtal som gör det möjligt för hyresvärden att debitera dig hyra varannan vecka istället för varje månad eftersom du gjorde en sen betalning eller överträdde någon annan regel i ditt hyresavtal skulle vara olagligt.
- Normalt måste dock din hyresvärd agera - eller åtminstone försöka agera - enligt den olagliga klausulen innan du själv kan bryta avtalet. Om hyresvärden inte agerar enligt den olagliga bestämmelsen är det du som först brutit mot kontraktet (genom att flytta ut innan hyresavtalet upphört).
- De flesta stater tillåter dig också att säga upp ett hyresavtal om du är en överlevande av våld i hemmet och behöver hitta nytt bostad efter en tvist.
- 2Prata med din hyresvärd. Även om det inte finns någon klausul i ditt hyresavtal som specifikt behandlar tidig uppsägning kan du och din hyresvärd ömsesidigt komma överens om att säga upp ditt hyresavtal när som helst och av någon anledning.
- Gör ett specifikt möte för att sätta dig ner och prata med din hyresvärd, snarare än att bara släppa förbi oanmälda. Var vänlig och respektfull när du kommer till mötet.
- Håll dig till fakta så mycket som möjligt när du förklarar skälen till att du behöver flytta tidigt. Om du har några dokument som visar att det är nödvändigt att du lämnar vid ett visst datum, till exempel ett överföringsmeddelande från jobbet, gör en kopia till din hyresvärd och ta med dem till ditt möte.
- Försök att planera ditt möte så snart som möjligt, särskilt om omständigheterna hindrar dig från att meddela hyresvärden mycket om din avsikt att lämna. Din hyresvärd kan vara mer tillmötesgående om du visar att du gjorde allt för att låta dem veta om situationen så snart du kunde, snarare än att veta att du skulle flytta ut i två månader och inte säga något förrän en vecka innan du ville lämna.
- 3Erbjud dig att lämna in din deposition. Särskilt om du betalade en stor deposition när du flyttade in, kan din hyresvärd vara mer mottaglig för att säga upp hyresavtalet om du är villig att förlora något anspråk på pengarna.
- Även om du helst vill att din deposition ska återlämnas om du lämnar din lägenhet i gott skick, kan de extra pengarna hjälpa dig att vinna din hyresvärds överenskommelse om att säga upp hyresavtalet.
- Om du gör detta erbjudande, se till att du lämnar enheten ren och oskadad när du flyttar ut. Använd inte det faktum att du inte får tillbaka din deposition hur som helst som en ursäkt för att kasta platsen - din hyresvärd kan stämma dig för ytterligare skador.
- Se till att depositionspengarna behandlas separat i det skriftliga uppsägningsavtalet, inklusive om du kommer att vara på kroken för eventuella skador på lägenheten.
Om du och din hyresvärd går med på att säga upp din hyresavtal tidigt av någon anledning, kan din hyresvärd ha ett standardavtal om uppsägning som hon använder. - 4Hjälp med att hitta en ny hyresgäst. Eftersom hyresvärden måste hitta någon som tar din plats om du lämnar tidigt kan det hjälpa om du har en vän som är villig och kan flytta in till lägenheten.
- De flesta stater har lagar som kräver att hyresvärdar tar rimliga åtgärder för att hyra fastigheten igen om du lämnar tidigt, vilket innebär att om du hade mycket tid kvar på ditt hyresavtal skulle du vanligtvis inte behöva betala hela resten. Du kan dock vara ansvarig för din hyresvärds kostnader för att annonsera för enheten.
- Om du känner till någon som letar efter en ny plats att bo kan du kanske sätta dem i kontakt med din hyresvärd. Om de slutar träna som ersättare kommer din hyresvärd att uppskatta den tid och ansträngning du har räddat honom.
- Om ditt hyresavtal tillåter det kan du också kunna hyra ut din lägenhet till någon annan under resten av ditt hyresavtal. Kontrollera ditt hyresavtal för att se om du har tillstånd och följ alla krav. Till exempel kan hyresvärdar som tillåter hyresgäster att hyra ut hyresgäster kräva att den nya bosatta tecknar ett avtal med dem eller att de uppfyller samma standarder som de har ställt för ursprungliga hyresgäster.
- Tänk dock på att det kan vara bättre att hitta en ny hyresgäst än att hyra ut, även om din leasing tillåter det. Om du hyr ut din lägenhet förblir du ansvarig för enheten - inklusive eventuella skador som har gjorts av den nya hyresgästen.
- 5Få något avtal skriftligen. Om du har ett skriftligt hyresavtal måste alla avtal om att säga upp det hyresavtalet vara skriftligt och undertecknat av både dig och din hyresvärd, annars är det inte rättsligt giltigt.
- Om du och din hyresvärd går med på att säga upp din hyresavtal tidigt av någon anledning, kan din hyresvärd ha ett standardavtal om uppsägning som hon använder. Om din hyresvärd använder ett formulär, se till att alla klausuler gäller för din situation. Om det finns något i hennes överenskommelse som du inte har diskuterat, ta upp det. Allt som har strukits bort eller ändrats bör parafekteras av både dig och din hyresvärd.
- Eftersom ditt ursprungliga hyresavtal är ogiltigt samma dag som ditt uppsägningsavtal träder i kraft, granska uppsägningsavtalet för att se vilka rättigheter eller skyldigheter, om några, överfördes från det ursprungliga hyresavtalet. Detta inkluderar antagligen klausuler som dina skyldigheter att göra några reparationer av skador utöver normalt slitage innan du flyttar ut.
- Se till att allt du har diskuterat och kommit överens om i dina förhandlingar ingår i det skriftliga uppsägningsavtalet - antag inte att något är en del av affären om det inte var reducerat till skrivande och lita inte på din hyresvärds ord.
- När du och din hyresvärd har undertecknat avtalet, gör en kopia och förvara den på en säker plats om det uppstår tvister senare.
Metod 3 av 3: hävdar konstruktiv utvisning
- 1Undersök din stats lag. Även om de grundläggande elementen i konstruktiv utvisning är desamma, har varje stat olika problem som kvalificerar sig som konstruktiv utvisning om de inte åtgärdas av hyresvärden, liksom olika meddelandekrav.
- Exempel på konstruktiv utsättning är att stänga av vatten eller elektricitet eller att vägra att reparera ett läckande tak som orsakar skador inuti enheten.
- Problemet måste vara så stort att det orsakar stora störningar i din användning av fastigheten - det kan inte bara vara ett besvär. Till exempel, om ditt centralvärmesystem går sönder i juli, skulle det förmodligen inte utgöra konstruktiv utstötning. Om värmesystemet sönderbröts i januari och det finns snö på marken utanför, kan det betraktas som konstruktiv bortkastning om hyresvärden inte fixar värmen inom en rimlig tidsperiod.
- Generellt måste din enhet vara obebodd, vilket skapar en situation där du har berövats full användning av fastigheten. Den juridiska teorin bakom konstruktiv bortkastning är att eftersom hyresvärden inte har gett dig en beboelig bostad är du inte längre skyldig att betala hyra.
- 2Överväg att anställa en advokat. Eftersom konstruktiv bortvisning kan vara svår att bevisa och vanligtvis tas upp som ett försvar efter att din hyresvärd stämmer dig, kan en advokat hjälpa till att se till att dina rättigheter skyddas och att du inte behöver betala mer pengar än du borde.
- Om du flyttar ut utan ett befintligt avtal för att säga upp hyresavtalet har din hyresvärd rätt att stämma dig för skador. När du stäms kan du göra anspråk på konstruktiv utvisning som ett bekräftande försvar. Tänk dock på att du måste bevisa alla aspekter av ett bekräftande försvar.
- Staterna skiljer sig också åt om du har en skyldighet att göra några reparationer själv innan du flyttar ut. Konstruktiv bortvisning anses vara ett extremt botemedel och ofta måste problemet vara något som du inte hade någon förmåga att lindra dig själv.
- 3Meddela din hyresvärd om problemet. För att göra anspråk på konstruktiv utvisning måste du meddela din hyresvärd ett skriftligt meddelande om det problem du har och ange att om problemet inte är löst planerar du att göra anspråk på konstruktiv utvisning.
- Även om du redan har berättat din hyresvärd upprepade gånger om problemet, är ett skriftligt meddelande viktigt för att göra anspråk på konstruktiv utvisning. Detta innebär också att du kan bevisa att din hyresvärd mottog ditt brev. Av denna anledning bör du överväga att skicka det med certifierad post så att du har bevis på att det mottogs, snarare än att bara skicka ett e-postmeddelande eller lämna ett brev i kontorets e-postplats.
Kontrollera också den del av ditt hyresavtal som gäller depositionen, eftersom det kan innehålla detaljer om vad som händer med pengarna om du avbryter hyresavtalet tidigt. - 4Ge hyresvärden tid att åtgärda problemet. Du måste tillåta en rimlig tid för hyresvärden att diagnostisera problemet och utföra nödvändiga reparationer.
- Överväg att prata med en expert om du är osäker på en rimlig tidsperiod. Några större problem som gasläckage kan ta flera dagar att åtgärda, medan andra problem bör repareras inom ett par dagar.
- Hur länge som anses rimligt beror också på vad problemet är och omständigheterna kring problemet. Om du till exempel hyr en lägenhet i Michigan och värmen slocknar i februari, måste din hyresvärd vidta åtgärder omedelbart. Men om värmen slocknar i juni är behovet inte lika stort.
- 5Dokumentera bevis. Eftersom det är upp till dig att bevisa konstruktiv utvisning i domstol, måste du tillhandahålla objektivt bevis för problemet du hade såväl som dina ansträngningar att låta hyresvärden åtgärda det.
- Du kan också överväga att låta en stats- eller länsinspektör komma och titta på din enhet och lämna in en rapport. Om enheten inte uppfyller de hälso- och säkerhetsstandarder som fastställts av din stat, kommer inspektören att inleda förfaranden för att bedöma dessa överträdelser.
- Ta bilder av skadan när den fortgår och se till att ett datum bifogas dessa bilder. Om ditt tak och väggar till exempel skadas av ett läckande tak, ta bilder som visar vattenfläckarna på väggarna och taket. Om problemet blir värre eftersom din hyresvärd inte har vidtagit åtgärder för att reparera det, ta ytterligare bilder som visar utvecklingen.
- 6Rymma fastigheten. Om din hyresvärd inte har åtgärdat problemet inom en rimlig tidsperiod ska du lämna omedelbart.
- För att göra anspråk på konstruktiv utvisning måste du faktiskt lämna fastigheten på grund av
- Om din hyresvärd senare stämmer dig för att du har brutit ditt hyresavtal kan du ta upp försvaret för konstruktiv utvisning.
- Generellt sett, om en domstol håller med dig om att du kastades bort konstruktivt, har du inget ytterligare ansvar för betalningar enligt hyresavtalet. Du kan till och med kunna kräva ytterligare skador för eventuella förluster som du har orsakat på grund av den konstruktiva bortvisningen.
- Men kom ihåg att om du flyttar ut på en konstruktiv bortkastningsteori, och en domstol senare fastställer att det inte fanns någon konstruktiv utvisning, kommer du att vara på kroken för eventuell hyresbetalning från det datum du flyttade ut.
Läs också: Hur hittar jag fastighetsägare?
Frågor och svar
- Min dotter är en 19-årig högskolestudent och hon var intresserad av att gå över till en ny skola, tecknade ett bostadsavtal online men nu behöver hon kontraktet annulleras.Bostadsavtalet innehåller troligen specifika steg för varje annullering, inklusive möjlig betalning av "avgifter" eller andra avgifter för att kompensera för de kostsamma svårigheter som hennes kontraktsbrott kommer att ha orsakat. I många stater täcks "bostadsavtalet" av lagar som skiljer sig från "hyresvärdens / hyresgästens" lagar för en privat bostad, så du måste förstå vilka lagar som kan gälla för hennes situation. En lokal advokat kan hjälpa till att förhandla om en fast lösning innan den går ur hand.
- Min dotter är en högskolestudent, vi fick muntligt veta att damen och hennes barn skulle flytta. Vi tecknade avtalet, det har gått två månader och hon är fortfarande kvar. Kan vi bryta hyresavtalet?Är hon hyresvärden? Hur är situationen? Om du ska flytta in i ett utrymme som för närvarande är ockuperat av någon annan, är hyresavtalet i princip redan bruten eftersom du inte kan bo där. Diskutera det med hyresvärden.
- Kan jag bryta ett hyresavtal om jag tappar mitt jobb och inte längre kan betala hyran?Ja självklart. Ett hyresavtal, som alla andra avtal, kan när som helst sägas upp av en hyresgäst. Naturligtvis kan hyresvärden begära ersättning för pengar som förlorats på grund av din tidiga avresa. I artikeln ovan nämns olika sätt att försöka hantera den. I botten kan du meddela och lämna när som helst och hyresvärden har bevisbördan för eventuella krav på ersättning. Stater har alla något olika lagar, och du kanske tycker att dina är mer fördelaktiga för dig än vad som beskrivs i ditt avtal.
- Min hyresvärd debiterar mig för husreparationerna utan mitt fel. Är detta lagligt?Det kan bero på statens hyresvärd / hyresgästlagar och specifika villkor för ditt hyresavtal. Vissa stater (som Arkansas) antar att du hyrde platsen "som den är" och att ägaren inte har någon laglig skyldighet att göra någon form av reparationer. De flesta andra stater definierar en minimistandard för "bebobarhet" enligt vilken hyresvärden måste behålla vissa saker. Andra platser kan innebära en skyldighet för hyresvärden att hålla apparaterna under reparation, om de "ingår i hyresavtalet", dvs. din hyran inkluderar användning av dem.
- Kan jag bryta ett hyresavtal om jag köper mitt första hus?Du kan bryta ett hyresavtal när som helst av någon anledning. Det kan vara bättre att försöka förhandla om en ömsesidig förlikning med hyresvärden, eftersom din tidiga uppsägning kan få dem att drabbas av monetära förluster och de kan stämma dig om du inte betalar. Inte alla hyresvärdar är kallhjärtade om hyresgästers förändrade behov. Ge dem bara massor av varsel och ange att du är redo och villig att förhandla.
- Vi hittade faktiskt att människor tog över vår hyresavtal och de undertecknade allt (elektroniskt och papper) igår och idag, de vill dra tillbaka. Är det tillåtet enligt lagen utan goda skäl?Ja, naturligtvis kan vem som helst dra sig ur valfritt avtal när som helst. Emellertid kan den besvikna parten i affären då ha en "skäl" för en rättegång som begär "skadestånd". Till exempel kan du hålla reda på vad det kostar dig (förlorad hyra, andra kostnader etc.) att ersätta dessa motvilliga hyresgäster och skicka en faktura för skadorna de orsakade av deras "kontraktsbrott". Stäm dem om de inte betalar.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
