Hur jämför jag kommersiella inteckningar?

Vanligtvis tar företagsägare eller enheter kommersiella inteckningar för att betala för kommersiell fastighet eller affärsfastighet.

En kommersiell inteckning är ett lån som är säkerställt av en bit kommersiell egendom som säkerhet, eventuellt med vissa andra affärstillgångar också. Vanligtvis tar företagsägare eller enheter kommersiella inteckningar för att betala för kommersiell fastighet eller affärsfastighet. Liksom på bostadsmarknaden konkurrerar bolåneföretag med varandra för att vinna affärer genom att erbjuda lägre räntor, lägre avgifter och bättre villkor på sina kommersiella lån. Jämför kommersiella inteckningar genom att titta på detaljerna i lånevillkoren.

Del 1 av 3: jämför lånevillkor

1
Undersök räntor. Det första och mest uppenbara villkoret för ett lån för de flesta låntagare är räntan. Det här är den ränta som banken kommer att ta ut för att låna ut pengar. Räntan kan betraktas som "kostnaden" för att få lånet. En högre ränta, förutsatt att alla andra villkor är lika, kommer att kosta ditt företag mer pengar. Var också noga med att ta hänsyn till eventuella tillhörande avgifter och bestämma hur de relaterar till de olika räntor som erbjuds. Ett lån med en högre avgift och en lägre ränta kan kosta mer totalt än ett lån utan avgift men högre ränta.
- Till exempel, om ditt företag lånar 373000€ i fem år till 6% ränta, kommer du att avveckla 433000€ De extra 59700€ är kostnaden som du betalar för detta lån.
- För att jämföra kommer samma lån på 373000€ i fem år till 7% ränta att resultera i totalt 443000€ Detta lån har därför en kostnad för ditt företag på 70200€
- Ökningen med bara 1% skulle resultera i en nettokostnad för ditt företag på 10500€. Det lönar sig att shoppa och hitta lägsta möjliga ränta.
2
Jämför justerbara och fasta räntor. Två typer av kommersiella låneräntor är tillgängliga för de flesta låntagare - justerbara (eller variabla) och fasta. En fast ränta är en enda räntesats som gäller konsekvent under hela lånets löptid. Med ett fast lån kan du beräkna den månatliga betalningen och sedan planera för den betalningen varje månad. En fast ränta ger säkerhet och stabilitet. En variabel ränta justeras dock från månad till månad baserat på vissa element i näringslivet. Om kursen går ner kan du spara pengar. Om räntan stiger kan du betala mer.
- En justerbar ränta kan vara ett spel, men det tenderar att börja på en lägre position än en fast ränta.
- De flesta justerbara priser justeras med vissa intervaller. Att bestämma om en justerbar hastighet är rätt för dig beror på när dessa intervall är och vad justeringstakarna är. Frekventa justeringar med höga tak är den mest riskfyllda lånetypen.
3
Hitta ett återbetalningsschema som passar ditt företag. Återbetalningsplanen tar hänsyn till både lånets varaktighet eller "löptid" samt avskrivningstiden. Lånets löptid är längden från det datum du lånar pengarna tills du måste återbetala dem helt. Avskrivningsplanen är den teoretiska tid som används för att beräkna dina månatliga betalningar.
- Till skillnad från bostadslån har affärslån vanligtvis en kortare löptid och ett längre amorteringsschema. Detta kommer att kräva en ballongbetalning i slutet, som vissa företag kommer att betala och andra bara återfinansierar igen.
- När du funderar på återbetalningsplanen måste du överväga din förmåga att göra månatliga betalningar. Tänk på ditt företags inkomster. Du kanske kan förhandla om avskrivningstiden och lånetiden för att justera de månatliga betalningarna till en acceptabel nivå.
4
Ta reda på om du kan betala av lånet tidigt utan böter. Banker ger lån för att tjäna pengar på räntebetalningarna. När en bank ger ett lån räknar den med att få en viss ränta under lånets löptid. Om låntagaren återbetalar lånet tidigt kan detta minska bankens ränteintäkter. För att redogöra för detta tilldelar vissa banker en påföljd för tidiga utbetalningar. Du bör försöka förhandla om rätten att betala lånet tidigt, om du tror att detta är en möjlighet för ditt företag utan en sådan påföljd. Om banken kräver en sanktionsklausul för tidiga utbetalningar bör du (antingen ensam eller arbeta med din revisor) beräkna de bötesbestämmelser som är mest fördelaktiga för ditt företag.
- De flesta långivare använder ett "sjunkande saldo" -schema för förskottsbetalningar. Denna metod tar ut en fast procentsats av återstående saldo, som minskar över tiden. Som ett exempel kan du betala 5% böter om du betalar av lånet det första året, men bara 2% böter om du betalar av lånet under det femte året.
- En "avkastningsunderhållsstraff" kräver att låntagaren betalar ett belopp som skulle vara lika med det belopp som långivaren kunde ha tjänat om den hade samlat in och återinvesterat hela låneräntan. Detta tenderar att vara högre än utdelningen för "sjunkande balans".
- En påföljdsklausul kräver att låntagaren tillhandahåller ytterligare värdepapper i beloppet av värdet på den pantsatta egendomen för att säkerställa mot tidig utbetalning. Dessa bestämmelser är avskräckande att betala lånet i förtid för de flesta låntagare.
5

Jämför tillgängliga belåningsgrader. Belåningsgraden (LTV) är en beräkning som jämför lånebeloppet med värdet på den fastighet som köps. Oftast kommer en låntagare att leta efter en viss summa kontanter och långivaren kommer att försöka erbjuda en överkomlig LTV. Många känner till 80% LTV som är en vanlig tröskel för bostadslån. I näringslivet faller den vanligaste nivån mellan 65% och 80%.

Jämför kommersiella inteckningar genom att titta på detaljerna i lånevillkoren.

Del 2 av 3: analys av bestämmelser vid fallissemang

1
Vet vilken säkerhet som krävs för lånet. När ditt företag lånar pengar kommer långivaren att kräva viss säkerhet för lånet. Om lånet är att köpa en fastighet för din företagsplats, kommer säkerheten sannolikt att vara fastigheten själv. Men om det finns ett behov av att täcka extra risk kan du bli ombedd att tilldela vissa andra tillgångar som säkerhet. Detta kan inkludera ditt lager, motorfordon, utrustning eller kundfordringar (framtida intäkter) för ditt företag.
- Beroende på ditt företags stabilitet och det lånebelopp som du behöver kan långivaren be dig att tillhandahålla viss personlig egendom som säkerhet. Detta kan inkludera ditt eget hem eller din personliga egendom. Du bör försöka undvika detta, om möjligt, eller åtminstone begränsa mängden av din egen egendom som du tilldelar som säkerhet. Detta är känt som en SBA.
2
Ta reda på om du måste ge en personlig garanti. Företagslån är i allmänhet uppdelade i två klasser: regress och non-regres. Ett resurslån är ett som kräver att någon person (förmodligen DU) ska underteckna en personlig garanti om företaget inte betalar lånet. Ett lån utan resurs har inte ett sådant krav. Med ett icke-resurslån kan långivaren utestänga fastigheten, men du skulle inte vara personligt ansvarig för eventuella brister som kan finnas kvar.
- Om ditt företag har en god ställning, har en stark historia och har goda ekonomiska utsikter kan du kanske övertyga långivaren att ge dig ett icke-rekurslån.
- Jämför de två alternativen bör du föredra ett icke-regeringslån framför ett regeringslån. Om två olika långivare erbjuder liknande lånepaket, men en är ett resurslån och en är non-recourse, ta non-recourse-lånet.
3
Försök att begränsa eller begränsa eventuell tvärsäkerhet bland lån. Om du har mer än ett lån med en långivare, kan långivaren vilja säkerställa lånen. Detta binder säkerheten för ett lån till de andra lånen. Som ett resultat skulle en misligholdelse på ett lån göra det möjligt för långivaren att utestänga någon av säkerheterna.
- Om en långivare skulle kräva tvärsäkerhet, medan en annan inte gör det, kan det vara fördelaktigt att ta lånet som inte gör det (förutsatt att andra villkor är jämförbara).
- Många lån har en avsättning som inte tillåter tvärsäkerhet eller om det är tillåtet kan en "efterställningsavgift" ändras.
4
Begränsa eventuella tvärvillkor i lånet. En tvärvillkorsbestämmelse är en klausul som långivare kan försöka inkludera i lånet för att ge dem ytterligare skydd. Om ditt lån innehåller en överskridande bestämmelse länkar detta lånet till andra lån eller konton du kan ha med den långivaren. Resultatet är att en standard på något av dina konton också kommer att utgöra en standard för de andra, vilket gör att långivaren kan höja avgifterna, kräva omedelbar betalning eller vidta andra liknande åtgärder. Du bör försöka begränsa eller ta bort eventuella tvärvillkor så mycket som möjligt.
- Om banken insisterar på överträdelsebestämmelserna bör du åtminstone kräva adekvat varsel och bota rättigheter. Dessa ger dig möjlighet att rätta till ett problem i händelse av eventuella standarder.
5
Var medveten om alla operativa och finansiella avtal. Covenantavtal är villkor som ingår i ett lån som kan begränsa vissa friheter i din affärsverksamhet. Till exempel kan långivaren innehålla förbund som begränsar din förmåga att ådra sig ytterligare skuldsättning, att ingå ytterligare hyresavtal eller nya affärsavtal utan långivarens godkännande, eller vidta andra åtgärder som kan påverka företagets finansiella stabilitet. Sådana förbund kan förhandlas från början. Du måste dock vara medveten om dem i alla lån du funderar på, eftersom underlåtenhet att följa sådana avtal kan leda till att lånet fallerar.
- När man jämför två liknande lån är i allmänhet det som kräver minst driftskostnader det bästa lånet.

Sedan ger dig en lista över kommersiella inteckningar som finns tillgängliga — Det finns webbplatser som tar din information och sedan ger dig en lista över kommersiella inteckningar som finns tillgängliga.

Del 3 av 3: undersökning av potentiella långivare

1
Fråga om godkännandetiden. I vissa fall måste livet i näringslivet gå snabbt. Om du har identifierat en viss affärsmöjlighet, men du måste flytta snabbt, kan du behöva ett lån som kan beslutas snabbt. I allmänhet, förutsatt att du har all nödvändig dokumentation redo och lämnar in din låneansökan, kommer långivarna att behöva avgöra om du ska bevilja ditt lån kan variera mycket, så få som en enskild arbetsdag men möjligen 10 eller fler. Om du behöver ytterligare dokumentation eller inte är särskilt väl förberedda kan det ta längre tid. Om det är väldigt viktigt kan du fråga potentiella långivare om de kan påskynda processen för dig.
- Till exempel, när du har ett tidigt samtal med en låneansvarig på utlåningsinstitutet kan du fråga: "När jag har skickat in allt mitt ansökningsmaterial, hur lång tid tar det innan jag fattar ett beslut?"
- Om du behöver ett snabbare beslut, fråga: "Finns det något jag kan göra för att hjälpa beslutsprocessen att gå snabbare?"
2
Ta reda på vilka avgifter som krävs. Förutom räntan, som ofta annonseras mycket offentligt, tar många långivare ut en rad avgifter som inte görs synliga. När du jämför kommersiella lån måste du fråga om de avgifter som varje långivare tar ut och betrakta som en del av lånekostnaden. Vissa vanliga kommersiella låneavgifter kan till exempel innehålla följande:
- Utvärderingsavgift. Beroende på lånebeloppet och långivarens klassificering kan långivaren behöva göra en formell bedömning av fastigheten. Kostnaden för denna bedömning kommer i allmänhet att överföras till låntagaren.
- Juridisk avgift. Förutom din egen advokat kan långivaren kräva att du betalar en rättslig avgift som täcker långivarens advokatkostnad för att förbereda dokumenten för lånet och för att avsluta.
- Avgift för låneansökan
- Avgiften för lånets ursprung. En avgiftsstartavgift är helt enkelt en kostnad som ofta läggs till i procent av lånebeloppet. Till exempel kan ett lån på 750000€ ha en 1% avgiftsstart, vilket resulterar i en kostnad på 7460€ som måste betalas som en kostnad för att få lånet. Detta kallas ofta betala "poäng".
- Undersökningsavgift. Detta åtföljer vanligtvis en utvärderingsavgift, så att långivaren kan verifiera den juridiska identifieringen av fastigheten som köps.
3
Undersök långivaren. Allt annat lika, försök hitta en långivare som förstår ditt företag och har en historia av att arbeta med liknande verksamhet. Du hittar information om många banker och långivare på den federala FDIC-webbplatsen, www.fdic.gov. Läs långivarens års- eller kvartalsrapporter för att se vilka andra typer av företag de arbetar med och för att granska långivarens egen finansiella stabilitet.
- För ett litet företag som lånar en liten summa pengar kan du förmodligen använda de flesta lokala banker. Eftersom storleken på ditt företag och lånets storlek ökar kan du behöva överväga ett större utlåningsinstitut.
4
Var bekväm med din långivare. Besök banken, mäklaren eller långivaren och träffa direkt med en låneansvarig. Ställ eventuella frågor du kan ha. För de flesta bostadslån kommer husägaren att få lånet, helt enkelt skicka i en månadscheck och ha begränsad interaktion med någon i banken. Men eftersom affärsverksamheten kan variera varje månad eller till och med varje vecka kan du behöva en långivare som du kan skapa en mer personlig relation med. Överväg att ställa någon av följande frågor:
- "Hur hanterar denna bank ett lån med en hög LTV-kvot? Vad är det största beloppet jag kan låna för den fastighet jag köper?"
- "Om min butiks försäljning minskar i en månad, vad är bankens policy att ge mig en frist för min månatliga betalning?"
- "Hur många andra företag lånar du ut till som är i samma bransch som jag?"
- Vilka avgifter tar du ut - finns det ett alternativ att avstå från någon av dessa avgifter? Hur påverkas räntan om avgifterna tas bort?
- Hur lång tid tar processen?
- Vilka andra typer av säkerheter kommer att krävas?

En kommersiell inteckning är ett lån som är säkerställt av en bit kommersiell egendom som säkerhet, eventuellt med vissa andra affärstillgångar också.

Tips

Se till att din kredithistorik och affärsredovisning är i god ordning. Du kommer att behöva skicka in en hel del företagsdokumentation med din låneansökan. Om du är mer förberedd från början fortsätter din ansökningsprocess snabbare.
Du kan använda några onlineverktyg för att jämföra inteckningar. Det finns webbplatser som tar din information och sedan ger dig en lista över kommersiella inteckningar som finns tillgängliga.
För ett kommersiellt lån av alla storlekar bör du rådfråga en advokat, en revisor eller båda, för att få de bästa priserna och förstå dina skyldigheter.

Varningar

Akta dig för rovgivare, eftersom de också finns i det kommersiella utlåningsområdet. Ta inte ett lån med alltför stora avgifter och avgifter. Fråga varför om räntan verkar för låg eller för hög. Läs noga igenom pappersarbetet innan du skriver under något.

Läs också: Hur gör jag affärer med borgenärer efter att ha gått i konkurs och betalat skuld?