Hur ändrar jag ett kommersiellt lån?
Du kan hyra ett lånemodifieringsföretag, anställa en privat advokat för att arbeta med dig eller förhandla på egen hand.
Ibland måste kommersiella lån omstruktureras eller modifieras på grund av ekonomiska motgångar. En bra advokat eller ett företag kan hjälpa dig att arbeta med en långivare för att ändra ditt lån så att det passar dina nuvarande ekonomiska behov. De flesta kommersiella lån ändras genom att sänka månatliga betalningar eller räntor, avstå från sena avgifter eller stoppa avskärmningsprocesser.
Del 1 av 2: fatta första beslut
- 1Bestäm om du vill anställa en advokat eller ett företag eller förhandla på egen hand. När det gäller att modifiera ett kommersiellt lån har du flera alternativ för hur du vill fortsätta. Du kan anställa ett lånemodifieringsföretag, anställa en privat advokat för att arbeta med dig eller förhandla på egen hand.
- Den största fördelen med att gå utan extern hjälp är kostnaden. Det är mycket billigare att arbeta ensam och om du ändrar lånet på grund av ekonomiska påfrestningar är detta ett utmärkt sätt att skära ner onödiga kostnader. Men om du inte har en bakgrund inom juridik, fastighetsförvaltning, fastigheter eller företag kanske du saknar expertis för att förhandla på egen hand. De inblandade kontrakten och arbetet med en långivare kräver viss kunskap och erfarenhet. Såvida du inte är bekväm med att navigera juridiska och ekonomiska dokument solo rekommenderas att du söker hjälp utifrån.
- Om du är en bostadsägare, överväg att gå igenom ett lånemodifieringsföretag. Majoriteten av lånemodifieringsföretagen i USA arbetar med bostadsägare snarare än kommersiella fastighetsägare eller företag. När du väljer ett lånemodifieringsföretag, fråga dem alltid om deras framgångsgrad i förväg för att bedöma dina chanser att lyckas med att ändra lånet. Du bör också ställa så många frågor som möjligt under eventuella inledande möten för att se till att du förstår processen för ändring av lån så bra du kan. Om du vill arbeta med ett företag men äga kommersiella fastigheter finns det vissa lånemodifieringsföretag som arbetar med företag. De kan dock vara svårare att hitta.
- En privat advokat är ett bra alternativ om du letar efter en modifiering av bostads- eller kommersiell egendom. Om du står inför rättsliga åtgärder, såsom utestängning, kommer en privat advokat att kunna företräda dig i domstol och hjälpa till att minska de rättsliga konsekvenserna. Advokater känner vanligtvis till ins och outs av systemet bättre än individer och kan hjälpa dig att läsa juridiska dokument och bättre förstå förhandlingsprocessen.
- 2Granska alla dokument relaterade till lånet. Det första du bör göra när det gäller att ändra ditt lån är att granska alla dokument relaterade till lånet. Du måste förstå dina rättigheter i situationen för att avgöra vilka alternativ du har när det gäller lånets modifiering.
- Det första du bör leta efter är om lånet är "non-recourse". Detta innebär att långivaren tvingas att utestänga fastigheten om lånet fallerar, men kan inte söka ytterligare återbetalning eller ta andra säkerheter. Långivaren kan vara mer villig att förhandla om lånet, eftersom det är i hans eller hennes bästa att få vilka pengar som kan vinna på fastigheten.
- Även om lånet inte är "non-recourse", finns det fortfarande hopp om att du kan ändra lånet, särskilt om den beräknade kostnaden för avskärmning är större än kostnaden för att ändra lånet. Dessutom tycker många långivare att den administrativa svårigheten att få ersättning från gäldenärer är större än vad de kan få tillbaka. En advokat eller lånemodifieringsföretag kan hjälpa dig att avgöra hur mycket du kommer att behöva betala när lånet har modifierats för att försäkra att det är långivarens bästa ekonomiska intresse att arbeta med dig.
En bra advokat eller ett företag kan hjälpa dig att arbeta med en långivare för att ändra ditt lån så att det passar dina nuvarande ekonomiska behov. - 3Se om lånet innehåller ändringar. När du granskar dokumenten måste du kontrollera om ditt lån ger ändringar. Tyvärr anger inte alla lånedokument en förutbestämd process för modifiering.
- Lån kan vanligtvis ändras om lånet är minst 60 dagar försenat, avskärmning är inte nära förestående och låntagaren är för närvarande inte i konkurs och lånet är inte på ett andra hem eller en investering.
- Ett av de mest populära metoderna för lånemodifiering är Home Affordable Modification Program (HAMP). Tyvärr gäller detta inte för de flesta kommersiella fastigheter. Detta kan dock gälla om ditt företag är ett hyresföretag. Prata med en advokat om HAMP och om det gäller dig.
- Om ditt lån inte uppfyller dessa kvalifikationer betyder det inte nödvändigtvis att du inte kan ändra lånet. Du kanske bara måste arbeta lite hårdare med en advokat eller ett modifieringsföretag för att få en överenskommelse med långivaren.
- 4Bestäm vilken typ av betalningar du rimligen kan göra. Du bör också bestämma vad som är ett rimligt belopp du kan förväntas betala med tanke på din nuvarande ekonomiska situation. Denna process är där de flesta skulle behöva ett företag eller en advokat, eftersom beräkningarna kan vara komplicerade för någon som inte är väl insatt i ekonomi eller lag.
- All din ekonomiska information måste vara tillgänglig för att du ska kunna beräkna en rimlig betalning. Detta inkluderar din månadsinkomst, räkningar och andra skulder eller lån du har.
- Vanligtvis bestäms beloppet du rimligen kan betala genom att beräkna vilken procentandel av din månadsinkomst som kan gå till detta lån utan att du inte kan betala andra månatliga utgifter. En advokat eller ett företag ska kunna hjälpa dig att bestämma det absoluta maximala belopp som du kan betala för ditt lån. Detta kommer att vara till hjälp för förhandlingsprocessen.
Om du vill arbeta med ett företag men äga kommersiella fastigheter finns det vissa lånemodifieringsföretag som arbetar med företag.
Del 2 av 2: fastställande av en ny betalningsplan
- 1Kontakta långivaren. Öppen kommunikation är viktig under hela processen. Om du inte kan göra en planerad betalning eller kommer att bryta mot några låneavtal måste du meddela långivaren. Du bör också meddela honom eller henne att du vill omförhandla för att undvika sådana problem i framtiden. Berätta långivaren om alla steg du har tagit hittills, som att granska dokument och prata med en advokat, och förklara att du är öppen för en rättvis, ömsesidigt fördelaktig förhandlingsprocess.
- 2Samla in lämpliga dokument. När du kommer i kontakt med långivaren bör du ha vissa dokument redo för att visa dina skäl för att du vill förhandla om lånet. Dessa dokument ska ge en översikt över din nuvarande ekonomiska status och hjälpa långivaren att förstå varför ändringar är nödvändiga. Ha följande dokument redo, varav de flesta kan fås från din bank, inteckning, revisor och hyresvärd:
- Uppdaterad PFS (personlig redovisning)
- Uppdaterad I / E (inkomst- och utgiftsrapport)
- Uppdaterad hyresrulle (om tillämpligt på lånet)
- Aktuellt inteckning
Majoriteten av lånemodifieringsföretagen i USA arbetar med bostadsägare snarare än kommersiella fastighetsägare eller företag. - 3Hitta ett avtal som är tilltalande för alla berörda parter. Du måste arbeta med din långivare för att hitta ett avtal som fungerar för alla. Du vill undvika utestängning, vilket allvarligt kan påverka din kreditpoäng i många år om du personligen är ansvarig för betalningen på lånet. Det betyder att du måste nå en lösning som är fördelaktig för långivaren. Som tidigare nämnts bör kostnaden för att ändra lånet vara lägre än kostnaden för avskärmning.
- Diskutera höjning eller sänkning av räntorna. En lägre ränta kan hjälpa dig att göra betalningar i tid, medan en högre kan göra att lånet ändras till ett mer lockande perspektiv för långivaren. Hur du ändrar räntorna beror på din nuvarande ekonomiska situation och hur din situation kan förändras i framtiden.
- Du kan också diskutera att minska det totala lånebeloppet. Medan långivaren kan vara försiktig med att göra det, kan det också kosta mindre att göra detta än att utestänga.
- Att ändra betalningsdatum kan också hjälpa. Om du kan göra vissa betalningar senare än ursprungligen planerat, kan det göra att det totala lånebeloppet förblir detsamma.
- Kom ihåg att om du inte känner till den rättsliga processen bakom ändring av ett lån ha en advokat eller företagsrepresentant närvarande under hela processen. Denna person kommer att skydda dina bästa samtidigt som han strävar efter att nå en överenskommelse som är vettigt för långivaren.
- 4Skriv ett nytt avtal. När du har nått en överenskommelse om ditt lån, underteckna ett nytt kontrakt. Du måste se till att du får allt diskuterat skriftligt och att det nya pappersarbetet undertecknas med vittnen. Inofficiella avtal som gjorts via e-post, telefon eller ansikte mot ansikte kommer inte att hålla i domstol om något skulle gå fel i framtiden.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
