Hur förhandlar jag om det bästa erbjudandet på en utestängning eller för utestängning?

Lägg ditt erbjudande: Att göra ett erbjudande på en REO liknar att göra ett erbjudande vid en kort försäljning.

Bara för att du inte är expert betyder inte att du borde vara för skrämd för att göra ett erbjudande om en avskärmning. Du behöver inte börja med att erbjuda mer än du helst vill betala för att du tror att ditt erbjudande blir för lågt. Undersök liknande utestängda hus och justera ditt erbjudande för eventuella panträtter eller reparationer som behövs. Om du har gjort dina läxor bör ditt erbjudande vara rättvist.

Del 1 av 5: identifiera potentiella utestängningsegenskaper

1
Kontrollera lokala källor. Avskärmning listor finns på en mängd olika platser. Börja med att leta efter utestängningsauktioner på baksidan av din lokala tidning. Du kan sedan besöka auktionsförrättarens webbplats för mer information. Alternativt kan vissa fastighetswebbplatser som Zillow.com och RealtyTrac.com låta dig enkelt filtrera en fastighetssökning efter utestängda fastigheter.
- Du kan också kontakta en fastighetsmäklare som är specialiserad på utestängningar.
2

Kontakta finansiella institutioner. Banken kommer ibland att ha utestängda fastigheter som de äger på sina webbplatser. För att hitta dem, sök online efter bankens namn och "REO", som står för fastighetsägda. Du kan sedan bläddra bland de fastigheter som de äger.
3

Välj ett hus. Foreclosures kan alla verka som bra erbjudanden, men det betyder inte att de alla är. Många gånger kommer utestängningar på dåliga platser att minska ytterligare i värde efter att du köpt dem. Kontrollera om det finns dåliga platser genom att bedöma liknande hem i närheten och själva området. Om många närliggande bostäder också är i avskärmning betyder det sannolikt att fastigheten inte är ett bra köp. På samma sätt, om fastigheten inte ligger nära några bekvämligheter eller i ett bra skolområde, kanske du vill hålla dig borta. Leta efter fastigheter som är i gott skick och ligger i bättre stadsdelar.
4
Förhandla om en finansieringskälla för egna kostnader. I många fall är det lättare att köpa utestängningar kontant. Säljare är mer motiverade att sälja till en kontant köpare och det kan få stängningsprocessen att gå mycket snabbare. Men många köpare av utestängda hem gör det med en inteckning. Inteckningar kan erhållas för utestängda hem på samma sätt som du får dem för vanliga bostadsköp.
- Var noga med att lägga till kostnaderna för reparationer, renoveringar och stängningskostnader när du bestämmer hur mycket du ska avsätta eller låna.

Om många närliggande bostäder också är i avskärmning betyder det sannolikt att fastigheten inte är ett bra köp.

Del 2 av 5: fastställa ditt ursprungliga erbjudande pris

1

Beräkna sannolikt framtida försäljningspris. Titta på den senaste försäljningen i grannskapet för jämförbara hem. Beräkna intervallet för det genomsnittliga mottagna m²- priset och multiplicera med målhemmets kvadratpris. Till exempel skulle ett pris 110€ till 140€ per m² för hem med 1500 m² vara ett intervall på 168000€ till 207000€ Medianförsäljningspriset skulle vara 188000€
2
Beräkna beräknade kostnader. Uppskattningskostnader kan inkludera reparationer, försäljningsprovision, stängningskostnader och ränta. Ytterligare reparationskostnader löper 10 till 20 procent av inköpspriset. Förvänta dig 6 procent försäljningsprovision och 2 till 5 procent för stängningskostnader. Till exempel skulle en köpare av en utestängd bostad som köpts för 112000€ troligen ha mellan 18 och 31 procent av försäljningspriset i kostnader, eller 20100€ till 34700€ Detta är också summan som köparen vanligtvis betalar i fickan.
- Om du ser uppenbara brister på avstånd, som dålig landskapsarkitektur, en skadad uppfart och / eller ett tak som behöver repareras, kan du förvänta dig att mer reparation kommer att krävas i områden som du inte kan se. Lägg till dessa kostnader i din uppskattning.
- Uppskatta kostnaden för att reparera specifika skador och lägg till merkostnaderna i den 10 till 20 procent kudde du tidigare har skapat. Till exempel, om takreparationer kostar 3730€, lägg sedan till 3730€ till din tidigare uppskattning.
3

Beräkna målvinst. Du kan använda antingen en uppsättning dollar eller en procentsats. För att beräkna en procentsats multiplicerar du din genomsnittliga kostnad. med önskad procentuell avkastning. En riktad vinstberäkning före skatt på 30 procent av dina genomsnittliga out-of-pocket-kostnader (27400€) skulle vara 8230€
4

Beräkna intervallet av sannolika kostnader och riktad vinst. Lägg till de beräknade kostnaderna till den målsatta vinsten för att beräkna ett intervall från 28400€ till 42900€
5

Bestäm det ursprungliga erbjudandeområdet. Subtrahera dina förväntade kostnader och målvinst från det troliga genomsnittliga försäljningspriset. Till exempel, om det troliga försäljningspriset kommer att vara 188000€ och kostnadsintervallet är 28400€ till 42900€, bör ditt ursprungliga erbjudande vara mellan 145000€ och 159000€

Bara för att du inte är expert betyder inte att du borde vara för skrämd för att göra ett erbjudande om en avskärmning.

Del 3 av 5: förhandla med husägaren

1
Kontakta förvaltaren eller advokaten. Husägaren kan ha månader efter att Not Not of Default (NOD) eller Lis Pendens (LIS) har utfärdats för att betala tillbaka sin standard eller sälja hemmet i en kort försäljning. Förvaltaren eller advokaten kommer att kunna berätta om fastigheten fortfarande står inför utestängning. Det går inte att slösa tid på att försöka göra ett erbjudande i ett hem som inte längre är tillgängligt.
- Advokatens namn och kontaktinformation ska finnas på NOD eller LIS.
2
Kontakta husägaren. Om husägaren inte redan har listat huset som en kortförsäljning kanske du vill skicka ett vykort som visar ditt intresse för fastigheten. Kom ihåg att vara känslig för husägarens situation; försök att undvika att nämna utestängning i vykortet. Du kanske också vill anställa en fastighetsmäklare om du föredrar att kontakta ägaren mer direkt.
- En kort försäljning är när husägaren säljer fastigheten för mindre än det belopp som är skyldig på inteckningen. Försäljningen måste dock godkännas av den bank som innehar sedeln och processen kan ta månader.
- Ett bra exempel på ett icke-fientligt vykort som får poängen är ungefär så här: "Jag är intresserad av att köpa din fastighet. Jag skulle gärna vilja titta närmare på den och göra dig till ett konkurrenskraftigt erbjudande. kontakta mig när det passar dig. (XXX) XXX-XXXX. "
- Om husägaren tillåter dig på fastigheten kan du få en bättre bild av de reparationer som behövs. Det ger dig också en uppfattning om vad du ska erbjuda för huset.
3
Göra ett erbjudande. Om husägaren är intresserad av att sälja hemmet till dig som en kortförsäljning är det dags att förhandla om betalning. Lägg ett erbjudande i den nedre delen av ditt sortiment med en avslutande beredskap för inspektion på plats.
- Var noga med att skaffa en titelsökning och hyra en entreprenör och / eller värderingsman för att titta över hemmet om du kan
- Det har troligen varit några svårigheter och svårigheter som ledde till att husägaren inte betalade lånet. Husägaren kan vara mer mottaglig om du kan låta honom eller henne fortsätta att bo i hemmet som hyresgäst under de första månaderna efter försäljningen. Du kan också erbjuda dig att betala bostadskostnader de första månaderna efter det att ägaren hittat ett nytt hem
- Kom ihåg att du inte vill verka desperat när du förhandlar med någon om någonting. Annars känner den andra parten svaghet från din sida och använder den som hävstång. Håll dig cool och verkar ointresserad. Prata om ditt erbjudande på ett sådant sätt att du stöter på någon som är frivillig för att hjälpa husägaren. Om det är svårt att förhandla, anställ en tredje part (en advokat eller fastighetsmäklare) för att förhandla för dig.
- Var beredd att göra en trovärdig insättning hos en deponeringsagent för att bekräfta att erbjudandet är seriöst. Om möjligt gör leverans av deposition till husägare beroende av stängning. Du vill vara säker på att huset tas bort från marknaden tills du antingen köper eller så går det.

Del 4 av 5: förhandla om bästa pris på en offentlig auktion

1
Bevittna auktionsprocessen. Du kanske vill delta i några avskärmningsauktioner som åskådare för att få en uppfattning om hur de kan vara. Var noga med att särskilt notera liknande utestängningar och vad folk bjuder på dem. Detta kan hjälpa dig att få en uppfattning om hur mycket du ska erbjuda.
- Du kan gå online för att söka efter utestängningar som kommer att finnas i auktionsblocket.
2
Kontakta säljaren som anges i listan. Husägaren kan ha upp till fem arbetsdagar före avskärmningsförsäljningen för att betala ut standardvärdet. Avskärmningsauktioner kan också skjutas upp eller avslutas med kort varsel. Du måste prata med advokaten eller förvaltaren för att ta reda på om listan fortfarande är aktuell. Fråga så mycket du kan om fastigheten under den här tiden.
- Fråga efter behovet av underhåll på fastigheten.
- Fråga hur länge det har lämnats. Fastigheter som har varit obebodda ett tag kan kräva mer underhåll.
- Om fastigheten har varit på marknaden ett tag, fråga varför det inte verkar finnas någon efterfrågan på den.
3

Undersök fastigheten. Helst vill du köra en titelsökning för att hitta eventuella panter eller skulder på fastigheten och hyra yrkesverksamma för att ge dig sin uppskattning. Men eftersom avskärmningsauktioner kan vara mycket snabba kanske du inte har tid att göra allt innan försäljningen. Ta reda på så mycket du kan om fastigheten och ha det i åtanke när du gör ditt bud.
4

Ställ in ditt högsta bud. Det är lätt att fastna i snabba auktioner och lägga bud för mer än du vill på utestängningar i hemmet. Använd dina jämförelsetal från liknande avskärmningsfastigheter, andra avskärmningsauktioner och reparations- och skulduppskattningar. Om någon överträffar ditt maximala erbjudande, bud inte högre i frustration. Du lär dig på det hårda sättet att det inte är värt det.

Alternativt kan vissa fastighetswebbplatser som Zillow.com och RealtyTrac.com enkelt filtrera en fastighetssökning efter utestängda fastigheter.

Del 5 av 5: förhandla om bästa priset för fastighetsägda fastigheter (REO)

1
Kontakta långivaren. En fastighetsägd (REO) eller bankägd fastighet är fastigheter som ägs av banken som innehade inteckningen. Om du inte har tillgång till REO-listan kan du ta reda på namnet och adressen till banken som äger fastigheten genom den lokala fastighetsbedömaren. Du kan behöva göra en direkt begäran till en bank för att kunna se dess REO-listor.
- Till exempel låter Wells Fargo dig söka efter REO-fastigheter som ägs av företaget.
2

Hyra en fastighetsmäklare. Även om detta inte är absolut nödvändigt, är banker och långivare mindre villiga att samarbeta med oerfarna köpare. Även om det inte är första gången du köper ett utestängt hem kan du få dina chanser att låta en fastighetsmäklare representera dig.
3

Inspektera hemmet. Precis som i avskärmningsprocessen och offentliga auktionsfaser i avskärmningsprocessen, vill du veta titelvillkoren och få fastigheten professionellt utvärderad. Du kommer att vilja ta hänsyn till kostnaden för eventuella reparationer när du gör ditt erbjudande och dra dem från summan.
4

Lägg ditt erbjudande: Att göra ett erbjudande på en REO liknar att göra ett erbjudande vid en kort försäljning. Skillnaden är att husägaren inte är inblandad. Det är lätt att tänka att det är omöjligt att få en bra affär utan att en stressad och desperat husägare hoppas kunna få en paus.
5

Undvik att förhandla som om du arbetar med en husägare. Banker kommer inte att vara intresserade av traditionella incitament som lägre stängningskostnader och snabba stängningar. Du kommer att förhandla nästan uteslutande om pris när du köper REO-fastigheter.
6

Öva tålamod. Erbjudandet accepteras kanske inte först. Banker kommer dock ofta att frivilligt sänka priset över tiden eftersom fastigheten förblir osåld. Håll kontakten med din kontakt på banken och se till att checka in varje månad om fastighetens status. Du kanske kan köpa den några månader på vägen till det pris du vill ha.
7

Erbjud ett konkurrenskraftigt bud. Du är inte den enda som letar efter REO-egenskaper. Andra anbudsgivare kommer sannolikt att titta på samma fastighet. Så ditt bud ska vara lågt men konkurrenskraftigt. Annars får du passera för någon som erbjöd mer pengar.

Tips

Kom ihåg att forskning är den viktigaste faktorn för att få en bra affär på en utestängd egendom. Eftersom försäljning kan ske snabbt kan det inte alltid vara möjligt att få all information du vill ha, men du bör åtminstone undersöka priser från liknande försäljning. Om du inte kan köra en titelsökning eller få fastigheten inspekterad, avsätt medel för potentiella skulder och reparationer.

Läs också: Hur förhandlar man om en handling i stället för utestängning?