Hur gör man anspråk på hukarrättigheter?

Sedan göra anspråk på negativ besittning — Du kan inte i hemlighet gömma dig på någons egendom och sedan göra anspråk på negativ besittning.

Individer kan få juridisk rätt till en egendom under den juridiska doktrinen "negativ besittning" helt enkelt genom att ockupera egendomen och uppfylla andra krav. Dessa krav varierar beroende på stat. Icke desto mindre är kraven för att göra anspråk på "squatters rights" i stort sett lika i stater. Du måste bevisa att du fysiskt har besatt fastigheten öppet och under en kontinuerlig tid. Då måste du väcka talan i domstol för att få titeln till fastigheten.

Del 1 av 4: uppfyller kraven för ogynnsamt innehav

1
Ockupera fastigheten på ett fientligt sätt. Det första kravet på negativ besittning är att ägna fastigheten på ett "fientligt" sätt. Definitionen av "fientlig" skiljer sig väsentligt beroende på tillstånd.
- I Maine, till exempel, måste hakmakaren vara medveten om att han eller hon överträder. I vissa andra stater som Connecticut definieras emellertid "fientlig" helt enkelt som ockupation. Med andra ord kräver dessa stater inte att du vet att landet tillhör någon annan.
- Andra stater kräver att överträdelsen är oavsiktlig eller att överträdelsen är oskyldig och ett misstag i god tro med avseende på ägande.
2

Har egendom fysiskt. Det andra elementet är att du faktiskt måste ha egendomen fysiskt och behandla den som din egen. Till exempel måste den person som faktiskt äger marken använda sig av fastigheten, vilket kan visas genom försök att göra förbättringar av fastigheten.
3
Ockupera på ett öppet och ökänt sätt. Det tredje elementet kräver att du gör din ockupation av landet uppenbart för alla. Du kan inte i hemlighet gömma dig på någons egendom och sedan göra anspråk på negativ besittning.
- Du kan till exempel göra din närvaro känd genom att sätta upp ett staket, bygga ett tillägg eller hälla betong på uppfarten.
4
Ockupera landet kontinuerligt under en tidsperiod. Det fjärde elementet kräver att hakmakaren äger fastigheten exklusivt och kontinuerligt under en viss tid. Detta innebär att hakmakaren inte kan dela ägandet med ägaren eller med andra främlingar. Dessutom kan hakaren inte ge upp att använda fastigheten under en tidsperiod men sedan senare återvända till den och göra anspråk på äganderätten.
- Tiden som ockupationen måste vara exklusiv och kontinuerlig varierar beroende på stat. I Kalifornien, till exempel, måste en hakare ha landet kontinuerligt i fem år. I andra stater, som Alabama och Arizona, är tiden som krävs för innehav 10 år.
- Dessutom kräver vissa stater som Idaho och Kalifornien att häckaren betalar fastighetsskatt under den lagstadgade tidsperioden.
- Vissa stater kräver också att den som ansöker om ägande genom negativ besittning har någon form av handling eller handling som är relaterad till ägandet, även om dokumentet är felaktigt eller inte har någon rättslig vikt.

Del 2 av 4: framställer domstolen för tyst titel

1
Träffa en advokat. Statliga krav för negativ besittning är strikta. För att säkerställa att du uppfyller kraven bör du träffa en advokat. En erfaren advokat kan erbjuda sund juridisk rådgivning och också hjälpa dig att sätta ihop det starkaste fallet.
- För att hitta en advokat, besök din stats advokatförening, som ska driva en remisstjänst.
- Om kostnader är ett problem, inse att advokater i många stater nu kan erbjuda "obundlade" juridiska tjänster. Detta innebär att advokaten kan utföra diskreta uppgifter (som att utarbeta en motion eller erbjuda råd) mot en avgift. Istället för att en advokat tar över hela representationen kan du minska dina juridiska kostnader genom att hitta en advokat som är villig att utföra alla uppgifter du inte kan hantera själv.
- Fråga vilka typer av arrangemang advokaten erbjuder när du skapar ett samråd.
Icke desto mindre är kraven för att göra anspråk på "squatters rights" i stort sett lika i stater.
2
Utför en titelsökning. För att tysta titeln måste du stämma alla som har ett ägarintresse i fastigheten. Följaktligen måste du veta vem dessa individer kan vara. Du bör utföra en titelsökning.
- Du kan hyra ett titelföretag för att utföra en titelsökning. Titelföretag kan hittas på dina gula sidor eller online genom att skriva "titelföretag" och din stad eller län i en webbläsare.
- Om du inte hittar någon ägare kan du ändå göra en tyst titelåtgärd. Istället för att namnge enskilda tilltalade kommer du att stämma "John Does", som du kommer att identifiera som vem som helst som har ett intresse för fastigheten.
3

Hitta rätt domstol. Du måste väcka en tyst titelrättslig handling vid den lokala domstolen i länet där hela eller delar av landet ligger. Du hittar denna domstolsadress genom att titta på webben eller i en telefonbok.
4
Skapa en framställning. Domstolen kan ha ett tryckt "fyll i tomt" -formuläret för tysta titelåtgärder. Fråga domstolstjänstemannen om någon finns tillgänglig. Om inte, måste du utarbeta din egen framställning genom att följa stegen nedan.
- Ett exempel på ett tomt formulär är här, från Pennsylvania.
5

Öppna ett tomt ordbehandlingsdokument. Du kan börja utarbeta din egen framställning genom att öppna ditt favoritordbehandlingsdokument. Ställ in teckensnittet till en standardstorlek och stil (t.ex. Times New Roman 12-punkts) och vrid linjeavståndet till dubbelt mellanslag.
6
Infoga en bildtext och titel. Högst upp i dokumentet finns bildtexten. En bildtext listar domstolens namn och plats samt parterna och ärendets nummer. Om du tar fram framställningen är du "Framställaren". Skivägaren av fastigheten är "svararen".
- Använd detta exempel som en vägledning för hur du ska placera informationen: domstolsnamn högst upp, sedan parterna inriktade till vänster, med ärendenummer till höger. Du får ärendenummer när du lämnar in framställningen.
  - Om du inte vet vem som äger marken skulle du lista "John Does 1-100, eller någon annan person, känd eller okänd, med intresse för fastigheten."
- När du har angett rubrikinformation, rubrik sedan framställningen ett par rader under bildtexten. Med feta bokstäver, centrerad, rubriker rörelsen "Åtgärd till tyst titel " eller "Klagomål till tyst titel."
7
Utarbeta framställningen. Framställningen kommer att innehålla viktig information om tvisten. Numera dina stycken. Kroppen bör innehålla:
- Ditt namn, adress och om du representerar dig själv. Om du har en advokat, ange sedan din advokats namn och adress.
  - Typ: "Här kommer käranden, Jane Smith, från 1222 Northwest Road, Chicago, IL, som representerar sig själv, i lugn och ro till fast egendom..."
- Namnet och adressen till respondenten (eller skivägaren av fastigheten). Om du inte känner till ägaren ska du namnge "alla personer, kända eller okända, som hävdar intresse för fastigheten." Det är också en bra idé att inkludera detta språk även om du kan identifiera ägaren.
  - Exempel på språk kan vara: "... mot svaranden, [infoga namn och adress] och alla personer, kända eller okända, som gör anspråk på intresse i fastigheten."
8
Identifiera fastigheten. Du bör identifiera fastigheten med både dess juridiska beskrivning (finns på handling) och gatuadress eller gemensam beteckning. Se guiden Så här får du en juridisk beskrivning av egendom för hjälp med att hitta den juridiska beskrivningen.
- Här är ett exempel på språk: "Fastigheten finns på [infoga juridisk beskrivning]. Fastighetens gatuadress är..."
9

Inkludera lagen och fakta om varje del av ogynnsamt innehav. Du måste identifiera lagen som tillåter negativ besittning och sedan lista fakta som stöder din begäran: fientligt innehav, fysisk ockupation, öppen och ökänd, etc.

Det första kravet på negativ besittning är att ägna fastigheten på ett "fientligt" sätt.
10
Lägg till en slutsats. Avsluta alltid framställningen med en bön om lättnad. Exempelspråk kan vara:
- "Därför begär käranden respektfullt att denna ärade domstol finner i hans / hennes favör och mot svaranden, och fattar en dom som ålägger åklagaren att förmedla den egendom som finns vid [infoga juridisk beskrivning] till käranden samt bevilja sådan annan lättnad efter behov och lämpligt. "
11
Infoga ett signaturblock. Du måste underteckna din rörelse. Inkludera också ett verifieringsuttalande. Exempelspråk kan vara:
- "Jag, [infoga namn], bekräftar härmed att uttalandena i föregående klagomål är sanna och korrekta så vitt jag vet, information och tro."
- Inkludera också datumet.
12
Lägg till ett noteringsblock. Du kommer antagligen att behöva få din framställning notariserad. Du kan hitta lämpligt noteringsspråk för din stat genom att söka på webben. Skriv "bekräftelse" eller "notarie" tillsammans med ditt tillstånd.
- Skriv bara framför en notarie. Det borde finnas en notarie i tingshuset. Alternativt har många stora banker notarier.
- Var noga med att ta med dig tillräckligt med personlig identifiering när du träffar notaren. Ett giltigt körkort eller pass bör vara tillräckligt.
13
Bifoga ett servicecertifikat. Du måste ange hur tjänsten kommer att göras för fastighetsägaren. Du kan göra detta genom att skriva följande längst ner i framställningen:
- "Jag intygar härmed att jag har delgivit en kopia av denna framställning till alla andra parter eller deras advokater med [post / personlig service / annan]." Skriv ut och underteckna ditt namn, inklusive datum.
14
Lämna framställningen. Ta framställningen och eventuella bilagor (t.ex. en kopia av gärningen) till domstolstjänstemannen. Gör flera kopior och låt kontorist stämpla alla dina kopior. En kopia är till för svaranden och minst en kopia är för dina register. Du kommer att arkivera originalet.
- Du kommer antagligen att behöva betala en ansökningsavgift. Avgiftsbeloppet varierar beroende på delstat och län. Om du inte har råd med avgiften kan du be om ett formulär för avgiftsavstående och fylla i det.
15
Lämna meddelandet till skivägaren. Du måste informera skivägaren om fastigheten om stämningen. Du gör detta genom att delge en kopia av ditt klagomål / framställning samt en kallelse. En kallelse är en juridisk form som meddelar svaranden om stämningen och berättar för honom hur mycket tid han har för att lämna in ett skriftligt svar. Kontorist ska skriva ut kallelsen eller ge dig ett formulär att fylla i.
- Generellt kan du meddela med sheriffen eller en processerver om du vet var svaranden bor.
- Om du inte känner till ägaren måste du antagligen meddela detta genom publicering. Be kontoristen om förfarandet. Meddelande genom publicering kräver vanligtvis att du betalar för en annons i en lokal tidning. Annonsen måste köras i flera dagar.

Del 3 av 4: förbereder dig för din rättegång

1
Samla bevis på fysisk besittning. För att visa att du ockuperade fastigheten, samla bevis på elräkningar som visar användning av el, gas eller eldningsolja. Samla också in betalningsbevis för att visa att det var du som använde och betalade för verktygen.
- Du kan också låta vittnen vittna om att du ägde fastigheten. Om du till exempel använde mark intill din fastighet för att lagra utrustning kan andra grannar vittna om att du använde fastigheten.
2
Få bevis på att du har besökt fastigheten öppet. Ta bilder av alla betydande förbättringar som du har gjort på fastigheten, till exempel att ställa ett staket eller ladugård eller lägga en ny uppfart.
- Använd före och efter bilder för att visa fastigheten före förbättringen och sedan med förbättringen.
Dessutom kan inte hakaren ge upp att använda fastigheten under en tidsperiod men sedan senare återvända till den och göra anspråk på äganderätt.
3
Visa att du ockuperade landet kontinuerligt. Du kommer att behöva tillräcklig bevisning för att visa att din fysiska besittning var under den tid som krävs av din stat. Du kommer att använda ungefär samma bevis som du kommer att använda för att visa besittning:
- vittnesmål (inklusive ditt eget)
- verktygsposter
4
Skaffa en kopia av gärningen. Om du inte redan fick en innan du ingav din rättegång, bör du få en kopia av gärningen. Se till att det är en certifierad kopia.
- Du behöver också en kopia av den handling du har. Du kan ha fått en felaktig handling eller en bedräglig handling. Eftersom ett krav i många stater är att du handlat under färg av en handling, behöver du bevis på vilken handling du litar på. Det kan skilja sig från det officiella på inspelarens kontor.
5
Samla bevis på att du betalade skatt. Vissa stater kräver att någon betalar skatt innan de gör anspråk på mark genom negativ besittning. Även om din stat inte gör det kan dina skatter vara ett bevis på att ditt innehav var öppet, särskilt där fastighetens uppskattade värde ökar på grund av förbättringar.
- För att få kopior av dina skattebetalningar, kontakta lämplig avdelning, som vanligtvis är länets kassör eller bedömarens kontor.
6

Stäm vittnen vid behov. Om du behöver vittnen för att vittna vid rättegången bör du tjäna dem med en stämning. Du borde kunna få stämningsformulär från domstolstjänstemannen.

Del 4 av 4: delta i din rättegång

1
Anlända tidigt. Du bör ge dig gott om tid för att komma till tingshuset och hitta rättssalen där din rättegång kommer att hållas. Du kan också behöva gå igenom säkerhet. Budgeta en timme för att hitta parkering och komma till rättssalen i tid.
- Lämna om möjligt din mobiltelefon ute i bilen. Se till att den är avstängd.
- Se till att du har konsumerat all mat och dryck innan du går in i rättssalen.
2
Leverera ett inledande uttalande. Som framställare går du först. Du bör kort beskriva vad du tänker bevisa. Tänk på inledningsmeddelandet som en färdplan för ditt fall.
- I många stater kan du förmodligen inte ha en juryrättegång för en tyst titelåtgärd, så du kommer att göra ditt argument till domaren.
3
Nuvarande vittnen och bevis. Om du har en advokat kommer han eller hon att kalla till vittnen, inklusive dig. Om du fortsätter utan advokat måste du leverera ditt vittnesbörd till domaren i form av ett tal. Du bör förbereda dig för detta tal genom att skriva ner en översikt över vilka punkter du vill komma med. Titta på de element du måste bevisa:
- Du bör ange när du först fysiskt ägde fastigheten och hur du kom att äga den. Köpte du en mark och antog att den omtvistade egendomen var en del av din gjorda mark?
- Du bör försöka erkänna allt som visar att din besittning var öppen och ökänd, såväl som pågående. Du kan använda vittnesbörd, fotografier eller video eller hjälpräkningar för att fastställa dessa fakta.
4

Korsförhör vittnen. När du är klar med ditt ärende kommer svaranden att ha möjlighet att presentera vittnen och bevis. Du kan ställa frågor under korsförhör.

Du måste ange hur tjänsten kommer att göras på skivägaren av fastigheten.
5
Ge ett avslutande argument. I ditt avslutande argument bör du gå igenom kraven för negativ besittning och påminna domaren om vilka bevis du presenterade som bevisar varje element. Försök också motbevisa motargument från svaranden.
- Använd utställningar i stängningsargumentet. Om ditt bevis består av skatteregistreringar, räkningar och fotografier, vill du använda dem i ditt avslutande argument. Du kan till exempel säga, "2011 byggde jag denna ladugård, som borde ha varnat alla i staden för min öppna och ökända beläggning av marken. Ladugården visas här, i bilaga 3." Ge sedan domaren utställningen.
6

Utarbeta en order. Det rådande partiet måste vanligtvis utarbeta en order som minns domarens beslut i ärendet. Det ska finnas tomma beställningsformulär i rättssalen som du kan fylla i. När den har fyllts i, kommer du att låta den andra parten se över den och sedan överlämna den till kontorist för domarens underskrift.
7
Överklag om det behövs. Om du förlorade vid rättegången och vill överklaga kan du be kontoristen om ett meddelande om överklagande. Du måste fylla i den och arkivera den. Förfarandet för överklagande varierar beroende på stat, men i allmänhet har du cirka 30 dagar på dig att fylla i det och lämna in det till domstolen. Fråga kontoristen vem du ska lämna in formuläret till.
- Om du väljer att överklaga bör du söka hjälp av en advokat. Överklaganden är komplicerade och ofta mycket svåra att vinna. Du bör söka advokatsråd innan du överklagar.

Tips

Allmän mark är i allmänhet undantagen från negativ besittning. Det betyder att du inte kan få äganderätt till mark som ägs av lokala, statliga eller federala regeringar.

Varningar

Domare kan vara extremt tveksamma att tilldela titel genom negativ besittning. Följaktligen kanske du inte vill ta med en kostym för tyst titel. Istället kan du helt enkelt fortsätta att ockupera landet tills den rättmätiga ägaren tar med en kostym för att mata ut dig. Då kan du försvara dig själv med negativ besittning som försvar.

Läs också: Hur skyddar du dig mot lurare?

Hur gör man anspråk på hukarrättigheter?

Steg

Del 1 av 4: uppfyller kraven för ogynnsamt innehav

Del 2 av 4: framställer domstolen för tyst titel

Del 3 av 4: förbereder dig för din rättegång

Del 4 av 4: delta i din rättegång

Tips

Varningar

Frågor och svar

Kommentarer (1)

Läs också: