Hur får man fullständig information när man köper ett hus?
Av denna anledning bör du inte anta att det inte finns några problem med huset bara för att de inte anges i informationsformuläret.
När du köper ett hus får du ett nytt hem fullt av möjligheter. Du får också alla hemmets problem, brister och utmaningar. När du hittar ett hus som du vill köpa, förväntar du dig att säljaren tillhandahåller ett informationsformulär. Mängden information som en säljare måste lämna varierar beroende på stat, men många agenter kommer att kräva fullständig information innan de går med på att representera ett hus. Få fullständig information genom att kolla in lagarna i ditt tillstånd och begära information om kända och misstänkta problem i huset.
Del 1 av 3: begär information
- 1Identifiera vad säljare måste lämna ut. I USA kräver federal lag att vissa uppgifter lämnas till köpare. Till exempel måste säljare avslöja förekomsten av blybaserad färg eller asbest om hemmet byggdes före 1978.
- Din statliga och lokala lag kommer också att ha ytterligare upplysningskrav. Du bör få kopior av lagen för att se vad du har rätt till. Sök online eller stanna till din lokala stadsplaneringsavdelning för att fråga.
- Du kan också be en fastighetsmäklare eller en advokat om en kopia av avslöjandelagen.
- Det statliga avdelningen för fastigheter kan också ha information om vilka uppgifter som krävs i din stat.
- 2Begär informationen från säljaren. Upplysningsformuläret gör det möjligt för köparen att säga upp avtalet inom tre dagar efter mottagandet av upplysningarna utan påföljd. Om säljaren inte ger köparen informationen, lämnar det köparen öppen att säga upp avtalet utan anledning när som helst av någon anledning. Säljaren eller säljarens agent bör skicka detta till dig utan någon uppmaning. Men om du inte har fått det ännu, ring och be om det.
- Se till att du har alla ark och att du kan läsa informationen.
- Jämför också vad du fick med vad säljaren var skyldig att ge dig. Bekräfta att säljaren har lämnat över alla nödvändiga uppgifter.
- Köpeavtal har vanligtvis ingen tidsfrist för en säljare att lämna ut uppgifterna. Det är upp till köparen att begära dem om säljaren inte tillhandahåller dem. Om säljaren fortfarande inte tillhandahåller dem kan köparen säga upp avtalet och gå iväg utan påföljd eller få en fullständig inspektion för att ta reda på vad som händer.
- HUD-bostäder är undantagna från att lämna ut uppgifter och kommer aldrig att tillhandahålla dem, så det bör vara upp till köparen att göra sin aktsamhet och inte förlita sig helt på säljaren.
- 3Analysera uppgifterna. Avsätt lite tid för att gå igenom informationsformuläret. Observera allt som du inte förstår eller någon information som saknas. Kontrollera också vilka problem som har identifierats.
- I de flesta stater är ägarna inte juridiskt ansvariga för eventuella problem som de inte känner till. De kunde ärligt svara att de inte känner till någon angrepp av termiter när det finns en verklig angrepp. De flesta stater kräver inte att säljare letar efter problem.
- Inse att ägare inte heller behöver anställa någon för att söka efter problem såvida de inte samtycker till detta i köpeavtalet. Av denna anledning bör du inte anta att det inte finns några problem med huset bara för att de inte anges i informationsformuläret.
- Om en köpare utför en inspektion och tillhandahåller en kopia till säljaren och försäljningen slutar, är säljaren skyldig att avslöja vad som upptäcktes i inspektionsrapporten tillsammans med de ursprungliga uppgifterna.
När du hittar ett hus som du vill köpa, förväntar du dig att säljaren tillhandahåller ett informationsformulär. - 4Be om information som saknas. Om information saknas i ett utlämningsformulär, följ sedan upp med säljaren eller deras agent. Begär information som saknas. Kom ihåg att inte genomföra köpet förrän du har fått fullständiga uppgifter. Upplysningslagar bör vanligtvis täcka följande:
- vattenläckage av något slag, inklusive runt fönster och i källare
- termiter eller andra insekter
- skadedjur, mögel eller röta
- VVS och avloppsproblem
- fel på taket
- dräneringsproblem
- problem med luftkonditionering och uppvärmning
- grundproblem
- gränstvister med en granne
- frågor med den juridiska titeln
- annat (beroende på tillstånd)
Del 2 av 3: anställa en inspektör
- 1Förhandla om rätt till inspektion. Du bör aldrig förlita dig enbart på avslöjanden för att skydda dig. Istället behöver du göra en heminspektion. I själva verket bör en inspektion vara en av "oförutsedda utgifter" i kontraktet. Detta innebär att du kan säga upp kontraktet baserat på resultatet av inspektionen.
- Även om säljaren redan hade gjort en inspektion innan han släppte ut hemmet på marknaden, bör du tänka på att anställa din egen inspektör. Detta kan vara dyrt, särskilt om huset är stort, men det är bra pengar. Du skulle hellre hitta problem innan du går med på att köpa ett hus.
- Ditt kontrakt kan också ange tidtabellen för inspektionen. En inspektionstidslinje är vanligtvis tio dagar som standard, men du kan kanske förhandla för att få några fler dagar.
- 2Få remisser till en inspektör. Du kanske inte känner till några inspektionsföretag. Även om du kan söka efter inspektörer online kan det vara svårt att bedöma inspektörer utifrån deras webbplatser. Få remisser från personer du litar på, såsom fastighetsmäklare, advokater, andra husägare eller International Association of Certified Home Inspectors (www.nachi.org).
- När en fastighetsmäklare hänvisar en inspektör, är de skyldiga att avslöja vilken typ av förhållande, om någon, de har haft med inspektören skriftligen. Detta säkerställer att köparen är medveten om intressekonflikter eller förmåner från tredje part som följer med att anställa inspektören.
- 3Välj en inspektör. Fråga inspektörer om de kan ge referenser. Hämta referenserna och kontrollera att folket var nöjda med tjänsten. Fråga om inspektören dök upp i tid och gjorde en fullständig inspektion.
- Få en offert skriftligen för hur mycket det kommer att kosta att anställa inspektören.
- Förnya din lista och anställ inspektören vars pris och rykte fungerar för dig.
- De flesta inspektörer tar bilder av frågorna och inkluderar dem i rapporten. Se till att du frågar inspektören om de gör det innan du bestämmer dig för att anställa dem.
- 4Läs din inspektionsrapport. Inspektionen bör ta 2 till 5 timmar. När du är klar ska inspektören ge dig och din agent en rapport på cirka 20-30 sidor. Du bör också få färgbilder av eventuella problem.
- Bli inte förvånad om det finns problem. En bra heminspektion bör vara grundlig och identifiera även små brister.
- Diskutera med din agent eller advokat om några av problemen verkar särskilt allvarliga eller dyra att åtgärda. Om så är fallet måste du överväga nästa steg. Om du till exempel är på en "säljarmarknad" kanske du vill undvika att be säljaren att åtgärda mindre problem.
- Du bör dock inte ignorera stora strukturella brister, som en sprucken grund.
Du kan till exempel stämma enligt statens föreskrifter om offentliggörande om säljaren inte lämnade ett obligatoriskt utlämnande. - 5Hyr specialinspektörer, om det behövs. En allmän inspektion kan avslöja vissa problem, såsom lågt vattentryck. Du kan dock behöva anställa en specialist för att avslöja orsaken till problemet. Om din inspektör rekommenderar ytterligare inspektion av en specialist när en inspektion har slutförts måste du göra en begäran till säljaren om att tillåta det. Om säljaren förnekar detta kan du behöva bestämma om du vill köpa som det är eller avbryta. Inspektörsspecialister arbetar inom följande områden:
- skorsten
- elektrisk
- värme och luftkonditionering
- termiter och andra skadedjur
- blybaserad färg
- lättnad och intrång
- tak
- grund och källare
- träd, vegetation och markstabilitet
- septiskt system eller avlopp (septiskt system inspektion eller dränering av systemet är i allmänhet en separat beredskap till den faktiska inspektionsberedskapen)
- forma
- Övrig
- 6Arbeta med säljaren för att rätta till problem. Ett väl utarbetat köpeavtal bör ge dig rättigheter om inspektionsrapporten identifierar brister. Till exempel har du vanligtvis följande alternativ:
- Be säljaren att åtgärda problemet. Detta kan sakta ner försäljningen. Dessutom kommer säljaren att behöva hitta en licensierad entreprenör.
- Förhandla om en minskning av inköpspriset. Detta kallas att få en "kredit". Du kan använda pengarna för att själv lösa problemet. Du kanske vill fortsätta med det här alternativet om du vill välja entreprenör.
- Köp hemmet som det är. Om säljaren vägrar att sänka inköpspriset och långivaren går med på att tillåta finansiering för nödvändiga reparationer kan du fortfarande köpa hemmet. Detta är sannolikt för fastighetsförsäljning där familjen aldrig bodde i fastigheten eller för bankavskärmningar där banken inte känner till fastighetshistoriken.
- I vissa fall kommer spärren att hållas tillbaka tills reparationerna utförs. I andra fall kan du behöva lägga ner en större handpenning utöver reparationskostnaderna för att få finansiering från långivaren.
- Avbryt kontraktet. Ditt kontrakt ska berätta hur du ska meddela säljaren att du vill ha ut av försäljningen. Se till att lämna ett lämpligt meddelande innan någon tidsfrist.
- Om du missar tidsfristen kan du förlora dina allvarliga pengar, såvida inte frågorna är allvarliga. I detta fall kan långivaren begära att vissa reparationer görs innan de tillhandahåller finansiering. Om du har en finansieringstillfälle i kontraktet kommer du fortfarande att kunna säga upp utan att förlora de allvarliga pengarna vid denna tidpunkt.
Del 3 av 3: väcka talan om bristande avslöjande
- 1Samla bevis. Du behöver bevis för defekten. Du kommer också att behöva bevisa att ägaren visste om defekten men inte avslöjade den. Prata med advokaten om vilka typer av bevis att få. Tänk på följande:
- Fotografier av defekten. Heminspektören ska förse dig med dem.
- Reparationsuppskattningar. Ta reda på hur mycket det kommer att kosta att åtgärda problemet. Om du har ett läckande tak, be en takläggare om en uppskattning. Hur mycket pengar det kommer att kosta för att åtgärda problemet är i allmänhet den summa pengar du kan stämma för.
- Vittnesbörd. En granne kan berätta att säljaren var medveten om en felaktig grund innan han sålde. Du kommer att vilja ha den personens vittnesmål, som du kan få antas i domstol.
- Dina egna minnen. Skriv ner vad säljaren och deras agent sa till dig.
- 2Skriv ett begäran brev. Du bör försöka lösa tvisten på egen hand innan du väcker talan. Skriv ett begäran och skicka det till säljaren. Vissa stater kräver att du skickar ett begärandebrev innan du stämmer, men det är en bra idé även om din stat inte kräver detta. En begäran bör innehålla följande:
- Datumet då du skickar brevet.
- Den faktiska bakgrunden till tvisten. Förklara defekten och hur du upptäckte den.
- Hur mycket du vill få betalt. Se till att ange en tidsfrist för betalning.
- Kontaktinformation om säljaren har frågor.
- Ett löfte att stämma om säljaren inte betalar eller kontaktar dig inom ett visst datum.
- 3Analysera om du har ett rättsfall. För att stämma för avslöjande måste det finnas några fakta. Fakta kommer att variera beroende på ditt tillstånd. Men du måste i allmänhet bevisa följande för att stämma:
- Problemet fanns innan du köpte huset. Om det inte gjorde det kan du inte skylla på den tidigare ägaren.
- Problemet var inte så uppenbart att du borde ha kunnat se det genom en genomgång. Om det finns ett jättehål i taket kommer du att kämpa för att förklara hur denna defekt var en överraskning för dig.
- Ingen avslöjade bristen. Till exempel sa varken säljaren, säljarens agent eller en inspektör till dig.
- Du förlitade dig på lögner eller avslöjande. Detta är vanligtvis lätt att bevisa. Men om du sa, "Jag bryr mig inte om det finns ett hål i taket, jag behöver den här egenskapen", så lita du antagligen inte på underlåtenheten.
- Felet har orsakat dig ekonomisk skada.
Få fullständig information genom att kolla in lagarna i ditt tillstånd och begära information om kända och misstänkta problem i huset. - 4Rådgör med en advokat. Om du köper ett hem som har problem bör du rådgöra med en advokat för att diskutera dina alternativ. Dela informationsformuläret du fått och prata om eventuella löften eller uttalanden som säljaren gjort till dig muntligen. Du kan hitta en advokat genom att kontakta din lokala eller statliga advokatsamfund och be om remiss.
- Prata också om du ens ska stämma. Rättegångar kan ta mer än ett år att lösa, och de kan vara ganska dyra. Dela dina bevis med advokaten och fråga om du har ett starkt fall.
- Fråga vilka juridiska teorier du kan använda för att stämma. Du kan till exempel stämma enligt statens föreskrifter om offentliggörande om säljaren inte lämnade ett obligatoriskt utlämnande. Om säljaren gjorde ett felaktigt uttalande kan du stämma för bedrägeri eller oaktsam framställning.
- Undvik fördröjning. Du har en begränsad tid att stämma, beroende på din orsak. Denna tidsfrist kallas "preskriptionsfristen". Tiden varierar beroende på tillstånd.
- 5Stämma i småmålsdomstolen. Om ditt klagomål inte är värt mycket pengar kan du stämma i domstolen för småmål. Denna domstol är inrättad för personer som representerar sig själva utan advokat. Ofta förenklas processen och ärendet kan lösas snabbare.
- Det finns ett maximalt belopp som du kan stämma för i små fordringar. Beloppet varierar beroende på stat. Kontrollera med domstolstjänstemannen.
- Om du vill stämma för mer än det högsta, kommer du att stämma vid vanlig civil domstol.
- 6Utarbeta ett klagomål. Du börjar en rättegång genom att lämna in ett "klagomål" till domstolen. Din advokat kan utarbeta detta dokument åt dig. Men om du inte har en advokat måste du skapa ditt eget klagomål. Den ska identifiera dig och den tilltalade, anledningen till att du stämmer och hur mycket pengar du begär.
- Vissa domstolar kan ha ifyllande klagomålsformulär. Om du stämmer i domstol för småmål, finns det vanligtvis ett formulär. Fråga domstolstjänstemannen eller titta på domstolens webbplats.
- I andra domstolar kan du behöva utarbeta dina egna. Fråga kontoristen om det finns ett prov eller försök hitta ett provklagomål online eller i en bibliotek med juridiska former.
- 7Ansök stämningen. Gör en kopia av klagomålet för dina register och ta sedan originalet och flera kopior till domstolstjänstemannen. Be att lämna in. Du kommer antagligen att behöva betala en ansökningsavgift som beror på domstolen.
- Du måste meddela säljaren att du stämmer dem. Du kan lämna meddelandet genom att skicka en kopia av ditt klagomål och en "kallelse" som du kan få från domstolstjänstemannen.
- Din domstol kommer att ha specifika regler om tjänsten. Du kan till exempel behöva betala någon för att leverera stämningen och klagomålet till svaranden. Antag inte att du bara kan skicka pappersarbetet till den andra parten. Kontrollera med en advokat.
Läs också: Hur gör man ett klagomål om en hyresvärd?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
