Hur köper jag ett hem i Charleston South Carolina?

Var över de sex huvudstegen i köpprocessen. Dessa är:

• 1) Förstå dina mål
• 2) Att bestämma vad du kan erbjuda
• 3) Husjakt
• 4) Skicka ett erbjudande
• 5) Åtgärder efter ratificering och
• 6) Att avsluta affären kommer att behandlas i den här guiden.

Förstå dina mål. Att köpa ett hem är en värderad investering som kan ha många ekonomiska fördelar. I allmänhet uppskattar bostäder i värde vilket innebär att varje månatlig betalning du gör är en investering i din framtid. Men även om hemmet inte uppskattar (sällsynt men det beror på ägandets längd och marknadsdynamik) kommer du att dra nytta av skatteförmåner (du kan dra av både ränta på bostadslån och kostnader för fastighetsskatt). Att göra betalningar mot en inteckning är ett utmärkt sätt att skapa en bra kreditvärdighet.

Förverkliga den emotionella vinsten. För många är kunskapen att du är fri att dekorera, hålla husdjur, måla etc. det mest tillfredsställande inslaget i bostadsägande. En särskild känsla av trygghet och tillfredsställelse kommer från att kunna lägga ner rötter i ett grannskap.

Bestäm vad du har råd. Innan du tar steget till husägare måste du förstå din nuvarande ekonomiska ställning. Du måste överväga hur länge du tänker bo i hemmet och på vår nuvarande ekonomiska marknad rekommenderas att du noga överväger din arbetssäkerhet.

Gör en tillgångsanalys. Innan du startar bostadsköpsprocessen måste du undersöka dina tillgångar, skulder och ta hand om dina månatliga utgifter. Du kommer att vilja ta hänsyn till alla inkomstkällor, bostadskostnader, aktuella lån, sjukvårdskostnader, transport, barnomsorg, mat och underhållning.

• Generellt för att kvalificera dig för en konventionell inteckning, bör din totala månatliga bostadskostnad (inklusive ränta, räntor, skatter och försäkringar - PITI) inte överstiga 28% av din månadsinkomst. Till exempel: 28% av en bruttoinkomst på 2690€ skulle kvalificera en köpare för en betalning på 830€ per månad. Detta är en allmän tumregel och det finns undantag varför du måste prata med en inteckningsprofessionell.
• Kreditpoäng är viktigare än någonsin för att bestämma din "utlåningsrisk" och i vissa fall kan du behöva reparera din kredit innan du kvalificerar dig för en inteckning.
• För att få tillgång till en gratis kopia av din kreditrapport, besök www.annualcreditreport.com - den enda auktoriserade onlinekällan för dig att få en gratis kreditrapport enligt amerikansk federal lag. Du kan få en gratis rapport från vart och ett av de tre nationella kreditrapporteringsföretagen var 12: e månad. Vissa andra webbplatser hävdar att de erbjuder "gratis" kreditrapporter, men kan debitera dig för en annan produkt om du accepterar en "gratis" rapport.

Gör dig redo att göra ett erbjudande på en fastighet. Ett förkvalificeringsbrev från långivaren är nödvändigt för att åtfölja det. Därför är det viktigt att starta denna process först, ibland även innan du tittar på egenskaper. En andra fördel är att köparen i förväg vet exakt vad de är kvalificerade att köpa, vilka frågor som kan behöva åtgärdas, saker kan behövas för att vara redo när de ansöker om lån etc. För att förstå kostnaden för ett hem måste du förstå hur det finansieras. Det finns tre viktiga komponenter som påverkar kostnaden för en inteckning:

• 1) Handpenning
• 2) Avslutningskostnader och
• 3) Lånet. När du vet hur mycket handpenning, stängningskostnader och månatliga intäkter du har råd med, kan du bättre bestämma hur mycket hem du har råd med.
• Typiska stängningskostnader kan inkludera följande poster.
  • Kostnader för att upprätta lånet - avgiften för lånets ursprung (vanligtvis en poäng eller 1% av lånebeloppet), värderingsavgift, kreditrapport, (PMI) privat hypoteksförsäkring, husägares riskförsäkring, förskottsränta på lånet för perioden mellan utgången datum och köpmånadens slut
  • Kostnader för att låna pengar - rabattpoäng (ju fler poäng, desto lägre ränta)
  • Kostnader för dokumentförberedelse - advokatavgifter, titel sökning för att säkerställa att fastigheten är fri från panterätter etc., registrerings- och överföringsavgifter
  • Din långivare ger en uppskattning av god tro som visar dessa beräknade avgifter per rad. Din REALTOR bör också vara beredd att granska dessa artiklar med dig om så önskas.

Huvudbeloppet på hypotekslån, räntesats, fastighetsskatt och husägarförsäkring kommer att avgöra beloppet för dina månatliga betalningar och kallas vanligtvis PITI. För att beräkna din beräknade månadsbetalning klickar du bara här på Mortgage Calculator.

Husjakt. Du kommer att vilja prioritera behov och önskningar innan du går på trottoaren och du kommer definitivt att vilja arbeta med en kunnig fastighetsproffs. Undersök din livsstil noggrant och ställ dig själv frågor som:

• Geografi - Vilket område vill jag kalla hem? Hur blir pendlingsavståndet till jobbet - till mina barns skola?
• Område - Vill jag ha ett äldre etablerat samhälle eller ett nytt byggnadsområde? Hur viktigt är bekvämligheter för mig och min familj, dvs pool, lekpark, golf etc.
• Stilar av hem - Hur mycket utrymme behöver du? Föredrar du att ha alla sovrum på övervåningen? Vill du bara överväga 1-våningshus? Vad sägs om ett radhus? Gillar du att arbeta på gården eller är en lägenhet med lågt underhåll bäst för din livsstil?
• Hemmets skick - Är du beredd att fixa något? Om ja, i vilken utsträckning - bara kosmetiska eller större systemreparationer? Kan du spela in någon av dessa kostnader i din inteckning? Om inte, har du råd med dem?
• Covenants & Restrictions - Vill du ha en båt i trädgården? Bättre kontrollera om det finns kvarter begränsningar som tillåter denna typ av lagring. Äger du en stor hund? Kontrollera bättre om gemenskapens förbund tillåter dig att hålla ditt husdjur.

Utveckla en sund hem-sökstrategi. Detta inkluderar en diskussion om köparens agentavtal och den servicenivå och engagemang de kan förvänta sig. När du har bestämt "måste ha" -elementen och utvecklat en lista med föredragna funktioner, berätta för din fastighetsmäklare. Detta placerar dem i en position för att söka i MLS-databasen efter fastigheter som uppfyller dina behov. När du förstår svaren på dessa frågor och mängden hem du har råd med kan du börja din sökning på allvar. Ett av de bästa sätten att hålla sig uppdaterad med nya bostäder som kommer på marknaden är att registrera sig för e-HomeNotice; detta program kommer att skicka e-post till dig varje dag som uppfyller de sökkriterier du fastställer.

Skicka in erbjudandet. Vid den här tiden borde det inte vara för nervöst eftersom du har gjort din förberedelse. Det första du ska göra är att kontrollera den jämförbara bostadsförsäljningen i den underavdelningen för att se om det här hemmet är rättvist prissatt och hur det relaterar till andra som liknar det som har sålt. Denna CMA (analys jämförbar marknad) berättar prisintervallet på sålda fastigheter i området, vad den genomsnittliga tiden på marknaden för dem har varit och det genomsnittliga försäljningspriset per m² av den senaste försäljningen. Vet om hemmet har varit under kontrakt nyligen och all information om säljaren om deras motivation. Detta kan vara en fastighetsförsäljning och arvingarna kanske föredrar att sälja fastigheten snabbt eller ett bankägt hem med ytterligare krav. Alla dessa faktorer kommer att påverka hur ett erbjudande att köpa skrivs.

Se till att inköpserbjudandet är klart. När säljaren undertecknar det blir dokumentet ett bindande "försäljningskontrakt" - du vill inte utelämna några relevanta försäljningsvillkor. Om Erbjudandet är särskilt komplicerat kan det vara nödvändigt och klokt att låta en fastighetsadvokat granska dokumentet innan erbjudandet lämnas in. Villkor / villkor som ska beaktas i inköpserbjudandet kan innehålla:

• Försäljningspris
• Beloppet för den värsta pengarna
• Begäran om stängning av kostnadsstöd
• Slutdatum
• Behov av en hemgaranti
• Vilka föremål transporterar med hemmet, dvs gunguppsättningar, kylskåp, fönsterbehandlingar etc.
• Beredskap baserad på heminspektion / träinfektionsrapport (kallas vanligtvis CL-100-bokstaven)
• Utgångsdatum och tid
  • När den har lämnats in kan säljaren acceptera erbjudandet som det är, avvisa det direkt eller göra ändringar och underteckna det tillbaka till dig, köparen för att se om du är villig att acceptera deras ändringar. Processen fortsätter tills en överenskommelse om en överenskommelse eller förhandlingarna avslutas.
  • När inköpserbjudandet har ratificerats blir det ett försäljningsavtal och köpsidan handlar verkligen om, ordnar inteckningsfinansiering, planerar ett sista datum / tid med en fastighetsadvokat, samlar in dokument och uppgifter som krävs för stängningen.

Utför åtgärderna efter ratificering. Gör en inteckning ansökan först. Om du inte redan har gjort det kommer du att fylla i långivarens ansökningspaket som innehåller nödvändiga instruktioner och formulär. Antalet artiklar kan vara långt men aktualiteten i svaret är avgörande. Du måste ge säljaren ett skriftligt lånegodkännande och klockan gick. Din långivare kommer att vara upptagen med att få: en bedömning av det hem du tänker köpa, verifiera bankinsättningar, verifiera kraven för risk- / översvämningsförsäkring etc.

Gör en heminspektion. Köpare bör ha en professionell - licensierad - inspektör som noggrant inspekterar hemmet och ger en skriftlig rapport med tillhörande fotografier. En välutbildad inspektör kan upptäcka problem som du kanske inte kan se eller känna igen som ett potentiellt problem. När det är möjligt bör du vara närvarande vid inspektionen och du kan förvänta dig att eventuella problem som identifieras ska förklaras tydligt.

• Blybaserad färgupplysning. Om du köper ett hus som byggts före 1978 måste du vara medveten om den möjliga förekomsten av blybaserad färg i hemmet. Exponering för blyfärg kan få allvarliga konsekvenser, särskilt för spädbarn, småbarn och gravida kvinnor. Enligt lagen måste säljaren ge dig skriftlig information om blyrisker och berätta om eventuella kända risker för blyfärg i hemmet. Du kan få en professionell inspektion för förekomst av blybaserad färg. Du bör aldrig försöka ta bort blybaserad färg själv.
• Andra inspektioner Du kan välja att få hemmet inspekterat för andra miljöfaror som Radongas, Asbest eller mögel. Det kan vara klokt att kontakta det regionala kontoret för miljöskydd (EPA) om du har frågor om faror i området.
• Beroende på resultaten av inspektionerna kan det vara lämpligt att utarbeta en lista över artiklar som ska repareras eller en begäran om reparationskredit. Dessa artiklar måste skickas skriftligen till säljaren senast 48 timmar efter kontraktsinspektionsdagen.
• Wood Infestation Report (South Carolina, etc). Detta är ett dokument fyllt i av en kvalificerad, licensierad inspektör efter en inspektion av hemmet för närvaro av termiter, andra vedförstörande insekter och svampar (vattenskadat trä, ruttna eller förfall). Rapporten som ofta kallas CL-100-brevet krävs för att kunna fortsätta till stängningen. Faktum är att advokatbyrån kommer att begära en kopia av rapporten, inte en fotokopia! Cl-100-inspektionen beställs och betalas vanligtvis av säljaren - även om detta inte är obligatoriskt och i många fall föredrar köpare att hantera denna inspektion. I själva verket rekommenderar South Carolina Pest Control Association att köparen av strukturen snarare än säljaren, skaffar Wood Infestation Report. Obs: I vissa metoder,fastighetsmäklaren kommer att uppmuntra köparen att anställa sin egen inspektör.
• Val av advokat. För att passera egendomens titel måste en handling med en korrekt beskrivning av marken verkställas och levereras. Det är här du behöver en South Carolina fastighetsadvokat. Staten South Carolina kräver att en advokat är närvarande vid alla fastighetsstängningar. I South Carolina är det vanligt att köparen väljer den avslutande advokaten.

Jaga upp diverse saker. Förväxla dig inte med ordet diverse, dessa saker är avgörande om din stängning ska gå smidigt.

• Om du har valt att genomföra en undersökning måste du identifiera och schemalägga en lantmätare. Återigen noteras att datum som anges i kontraktet är kritiska datum.
• Välj ett husägare försäkringsbolag... din inteckning leverantör kommer att kräva bevis på din hemägare policy innan du stänger. Dessutom, om fastigheten är belägen i en översvämningszon, kommer din inteckningsperson också att kräva att du köper en översvämningsförsäkring.
• Ordna för överföring av verktyg: Det är tillrådligt att du har kritiska verktyg (el, vatten, avlopp) överförda till ditt namn från och med dagen för stängning. Verktyg kan inkludera men är inte begränsat till följande: El, vatten, avlopp, kabel, telefon, sopor, gas, säkerhetssystem etc. Tänk på att elleverantörer kan behöva flera dagar för att schemalägga initiering av din tjänst.
• Du kanske vill återanvända dörrarna till ditt nya hem. Om detta önskas måste du identifiera en låssmed och schemalägga detta arbete.
• Om ingen hemgaranti ges kan du överväga att köpa en policy som skyddar olika föremål i hemmet för ditt första besittningsår efter stängningen. Det finns olika täckningsnivåer så läs respektive policy noga innan du väljer den plan som är bäst lämpad.