Hur köper jag ett bankägt hem?
Kommer banken att låta dig finansiera ett av deras bankägda hem med 10% mindre?
Att köpa ett bankägt hem kan vara en riskfylld investering eftersom dessa bostäder ofta inte har underhållits ordentligt av husägare. De är ofta "utestängda bostäder" (situationer där husägaren inte längre kunde göra hypoteksbetalningar så att banken tog ägandet av huset) och kan vara i nästan vilket tillstånd som helst. Du kan hitta bankägda bostäder på auktioner, genom fastighetsmäklare och på fastighetswebbplatser, och att veta hur man går tillväga för att köpa ett kan hjälpa dig att få ett hus till ett bra pris.
Del 1 av 3: hitta en bankägd fastighet
- 1Bestäm vad du letar efter. Om du letar efter ett bankägt hem är du förmodligen inte hängd på hemmets skick - men du letar verkligen efter andra saker. Gör en lista över krav som du har för din utestängning, till exempel plats, prisklass, hur dåligt tillståndet är, typ av hem och så vidare.
- Det är viktigt att komma med denna lista innan du hittar en fastighetsmäklare så att du kan lämna dem dina krav direkt. Detta hjälper dem att hitta fastigheter som uppfyller dina behov.
- 2Fråga en fastighetsmäklare. Att hitta bankägda fastigheter är inte lika enkelt som att hitta ett traditionellt hem. Vissa listor tar ut en avgift för åtkomst, och medan det finns några gratis listningssidor är listorna mycket bättre på betalda webbplatser. Att hitta en expert fastighetsmäklare som känner till utestängningsspelet kan hjälpa dig att hitta hus du aldrig skulle ha på egen hand.
- 3Delta i en offentlig auktion. Många bankägda bostäder säljs under auktioner. Två typer av auktioner är tillgängliga: offentliga avskärmningsauktioner och offentliga auktioner. För att komma till det offentliga auktionsstadiet passerar huset först genom avskärmningsauktionen direkt efter likvidation. Om det inte säljs där, överlämnas det till en agent. Om en agent inte kan sälja den ges den till ett auktionsföretag.
- Auktioner sker vanligtvis snabbt och innan du har fått tid att inspektera hemmet.
- Vissa kräver också att du betalar kontant.
Fastighetsmäklaren kommer också att presentera ditt erbjudande till banken. - 4Titta på bankers och statliga webbplatser. Du kan hitta utestängda bostäder på marknaden genom att göra en enkel internetsökning med termerna "REO-fastigheter" eller "utestängningar." Resultaten avslöjar listor på både statliga och bankwebbplatser.
- 5Använd fastighetswebbplatser. Du kan också hitta utestängda hem på traditionella fastighetswebbplatser, men dessa hem är i händerna på fastighetsmäklare. Om du går efter ett av dessa hem måste du ta itu med agenten istället för direkt med banken.
- Populära webbplatser som har fastighetsannonser inkluderar Zillow och Redfin.
Del 2 av 3: gör dig redo att göra ett erbjudande
- 1Bli förgodkänd för en inteckning. om du menar allvar med att köpa ett bankägt hem, överväga att bli förut godkänd för ett hypotekslån från banken. Du kan inte riktigt överväga ett hem om du inte vet hur mycket du har tillgängligt för att spendera. Planera lite för att se till att din kreditpoäng är hög innan du ansöker.
- När du ansöker om ett hypotekslån måste du ha dokument i handen som bevis på inkomst och tillgångar, anställningskontroll och identitetsdokumentation.
- 2Hyra en fastighetsmäklare. Fastighetsmäklare som har erfarenhet av att sälja utestängda hem är de bästa att överväga att anställa för din husjakt. Din fastighetsmäklare kan förhandla med banken så att du räddas detta besvär, samt hitta hem som du inte har tillgång till som konsument. Fastighetsmäklaren kommer också att presentera ditt erbjudande till banken.
- På avskärmningsmarknaden behöver din fastighetsmäklare inte ingå avtal med andra köpares ombud för att titta på hemmet. Det betyder att din agent kan visa dig flera hem samtidigt.
- 3Få en heminspektion. Innan du gör ett erbjudande om ett hus, ska du granska och utvärdera fastigheten så att du vet att du får det bästa värdet för ditt pris och så att du vet vilka risker du tar genom att skaffa detta hus. Fördelen med husjakt bland utmätningar är att du inte behöver bjuda in huset innan du gör en inspektion.
- Heminspektioner kan också hjälpa dig att bestämma den beräknade kostnaden för reparationer och husets skick.
När du köper ett hem, precis som när du köper en bil, har du faktiskt titeln signerad till dig. - 4Gör dina läxor. Titta runt i området för avskärmningen du har ögonen på för att avgöra vilket prisklass huset skulle vara i om det inte var utestängt. Se till att ditt erbjudande är jämförbart med dessa andra värden. Leta upp de senaste försäljningarna i grannskapet på fastighetswebbplatser (eller fråga din agent) för att bestämma dessa priser.
- 5Skydda dig själv när du ger erbjudandet. Be din agent om råd om hur du skyddar ditt erbjudande. De kanske kan rekommendera ett kontrakt som har oförutsedda fall om du vill backa när som helst i erbjudandeprocessen.
- 6Göra ett erbjudande. Slutligen, när du har förberett dig för det, gör det faktiska erbjudandet. Priset som huset var noterat för är troligtvis satt till marknadsvärde, så du får inte mycket vickrum med det begärda priset. Arbeta med din agent för att fastställa det bästa priset baserat på priserna på nyligen sålda bostäder i området, samt ditt eget finansieringsalternativ.
- Berätta för din agent om vilket pris du vill ha och de kommer att göra erbjudandet till banken.
EXPERTTIPSDu kan försöka förhandla, men var medveten om riskerna. Fastighetsmäklaren Carle Toebe förklarar: "I de flesta fall kommer banken att få flera erbjudanden, så det är alltid en bra idé att lägga ditt bästa erbjudande först. Om du är villig att riskera att förlora fastigheten och inte tror att det finns flera erbjudanden, fortsätt sedan och förhandla.
- 7Förutse ett motbjudande. Även om du har gjort din forskning och kommit fram till vad du anser är ett rimligt pris kommer du troligen att få ett moterbjudande eftersom banken söker efter det bästa priset den kan få. Bli inte förvånad över ett motbjudande som inte är tillfredsställande. Gör ett nytt erbjudande i gengäld om du inte gillar det.
- Banken kanske inte vill förhandla om priset eftersom det vanligtvis sätts till marknadsvärde, men du kan be om en lägre ränta eller lägre stängningskostnader.
- Banker motverkar vanligtvis alla erbjudanden under listpris, men du kan fortfarande få ett erbjudande accepterat under marknadsvärde genom att förhandla.
Del 3 av 3: stänga affären
- 1Få en titelsökning. Även om ett bankägt hem i allmänhet har en tydlig titel, bör du aldrig anta att så är fallet. Sök i offentliga register eller be din agent hjälpa dig att hitta panterätter eller skyldiga skatter på den fastighet du är intresserad av.
- Hyr ett titelföretag för att köra titelsökningen, se till att det är en fullständig och försäkrad sökning, för att vara säker på att det inte kommer att finnas någon ekonomisk snafus när du avslutar affären.
- Se till att banken betalar för de slutliga verktygen och eventuella böter för kodhantering som inte registreras som panterätter.
Att hitta en expert fastighetsmäklare som känner till utestängningsspelet kan hjälpa dig att hitta hus du aldrig skulle ha på egen hand. - 2Var redo att vänta. Var beredd att vänta veckor eller till och med månader för att förhandlingsdammet ska sätta sig. Banker handlar vanligtvis för det bästa priset de kan få på en utestängd fastighet, så de kan hålla ut för en annan köpare om ditt erbjudande är för lågt.
- 3Gör din finansiering redo. När en bank enats om ditt pris och kommer att sälja huset till dig, ta tag i din fastighetsmäklare och långivare för att få de pengar du behöver betala för huset. I din överklagan om kontanter bör du inkludera uppskattningar av renoveringar, deponering, stängningskostnader, punktskatt och alla andra kostnader du förutser.
- Stängningskostnaderna varierar med varje bostadsköp, men kan inkludera en kreditrapportavgift, en avgift för behandling av ditt lån, advokatavgifter, inspektionsavgifter, titelförsäkring och många fler.
- Om du får finansiering kommer långivaren att göra en uppskattning av stängningskostnaderna. Om du betalar kontant kan fastighetsmäklaren göra uppskattningen.
- 4Få nycklarna när affären avslutas. När ditt erbjudande har godkänts kan affären officiellt stängas. Generellt kommer din fastighetsmäklare att få nycklarna och ge dem till dig när du undertecknar slutpapper för huset.
- När du köper ett hem, precis som när du köper en bil, har du faktiskt titeln signerad till dig. Detta är en del av processen när ditt erbjudande har godkänts. Det är också då du går med på att betala stängningskostnader.
- Var så exakt som möjligt när du uppskattar värdet på avskärmningsegenskaper. Långivare tillhandahåller inte ersättningar för reparationer. Detta är något du bör ta hänsyn till när du surfar på avskärmningsannonser.
- Var noga med att delta i auktioner. Hem som inte kan inspekteras först har en sannolikhet att de behöver omfattande reparation.
Frågor och svar
- Måste du ha kontanter för att köpa ett utestängt hem?Vanligtvis kommer du att kunna finansiera en utestängd egendom men kontakta din långivare för att se till att de lånar dig pengarna för fastigheten. Inte alla bostäder kan finansieras med den typ av lån du kanske försöker köpa det med. Försök inte att dölja problemen med hemmet från långivaren. Avslöja det innan du ens gör erbjudandet så att det inte blir några överraskningar senare. Garantin kan stoppa köpet om vissa reparationer inte görs och ofta kommer säljaren inte att göra dem.
- Kommer banken att låta dig finansiera ett av deras bankägda hem med 10% mindre?De flesta banker tillåter 10% handpenning. Det är upp till långivaren du väljer att inneha inteckning eller förtroendeakt om de behöver mer eller inte.
- Betalar bankägda hem stängningskostnader?Ibland gör de det. Om du behöver betala stängningskostnaderna, be om dem. Om de säger nej måste du gå vidare.
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
