Hur förhandlar man om en affär i fastigheter?

Undersök fastigheten. Oavsett om det är en bostads- eller kommersiell affär, måste du veta så mycket som möjligt om fastigheten. Ta reda på grunderna för ålder, kvadratområde, layout och om det har skett några betydande uppgraderingar eller ombyggnader. Denna information ska finnas i fastighetslistan. Om inte, fråga säljaren. Om du inte får svar eller inte tror dem, kolla in stads- eller länsbyggnadsavdelningen för en historia av bygglov som utfärdats för fastigheten.

• Om du överväger en historisk fastighet, ta reda på om den är upptagen i det lokala, statliga eller federala historiska registret. Detta kan vara ett plus eller ett minus beroende på dina mål. Om fastigheten är registrerad kan det finnas ekonomiskt stöd och skattelättnader för restaurering och renovering. Du kan dock vara begränsad till de ändringar du kan göra i strukturen.
• Ta reda på om det finns några tilldelade zoner eller kodtillägg för strukturen. När zon- och byggkoder ändras tillåts ibland äldre strukturer att förbli eftersom de är så länge inga ändringar görs. Om nya byggnadstillstånd utfärdas kan dock myndighetskoden kräva att det befintliga arbetet uppgraderas. Den badrumsrenoveringen kan förvandlas till ny VVS för hela huset. Detta bör tas med i ditt erbjudande.

Lär dig mer om grannskapet. Listpriset är mindre viktigt än jämförande marknadsanalys (CMA). Om du arbetar med en agent kan hon köra en lista över de senaste fastighetsförsäljningarna och listor över jämförbara fastigheter i grannskapet. En icke representerad köpare kan betala en fastighetsadvokat eller agent för en rapport.

• Lita inte på rapporten ensam. Kör runt och kolla in fastigheterna och se vilka som liknar fastigheten som förhandlas.
• Med hjälp av uppgifterna i CMA-rapporten kan du utvärdera om fastighetspriset är i linje med marknadens nuvarande tillstånd.

Skapa en budget och ha finansiering i åtanke. Om en köpare har kontanter eller förhandsgodkänd finansiering i handen, kan han vara i stånd att driva ett hårdare fynd än en som måste vänta på ansökningar och godkännanden av inteckning. Fördelen med säljaren är ett fast avtal med ett snabbt stängningsdatum snarare än att spela med fastigheten i huvudsak utanför marknaden i veckor eller månader medan köparen försöker säkra finansiering.

Tänk på en fastighetsinspektion. Som en potentiell köpare kan en inspektion avslöja potentiella affärsbrytare, till exempel strukturella skador, och ge dig en lista över nödvändiga reparationer som du kan använda som hävstång för en sänkning av priset eller en kredit mot stängningskostnader.

• En allvarlig brist, som att behöva ett nytt tak, behöver inte vara slutet på en annars önskvärd egendom. Innan du ber om en kredit, kontakta en lokal entreprenör för att få en god uppfattning om kostnaden för reparation.

Ställ in gränser och ton. Säljaren har sitt begärt pris. Med din CMA-rapport kan du formulera ett erbjudande. Det sätter de två slutpunkterna i förhandlingarna. Om båda parter har använt tillförlitliga uppgifter för att skapa sina prispunkter kommer försäljningspriset att vara någonstans i mitten.

• Förolämpa inte säljaren. Att erbjuda ett orimligt erbjudande, "bara för att få bollen att rulla", kommer sannolikt att tolkas som att du inte är seriös med att köpa fastigheten.
• Du kan vara ärlig om frågor, men att prata fastigheten i respektlöst ord som "ful", "värdelös" och erbjuda "ta bort händerna", kommer sannolikt att resultera i att ägarna vägrar att arbeta med dig längre.

Förbered dig på att göra moterbjudanden. I det typiska prisutbytespriset kommer säljaren att göra det första moterbjudandet. Köpare bör inte hänga upp för små prisskillnader. Med räntor mellan 4 och 5 procent är en skillnad på 3730€ i inteckningen mindre än 15€ per månad vid betalningen. Om säljaren säger 146000€ och du hade erbjudit 142000€, överväg starkt att acceptera säljarens moterbjudande om det passar in i ditt förut godkända finansieringsintervall. Detta är en affärsavtal, inte en konkurrens.

Stäng affären. Alla erbjudanden och moterbjudanden ska vara skriftliga. När ett ömsesidigt godtagbart erbjudande uppnås bör båda parter underteckna det för att indikera godkännande. Detaljerar försäljningspriset, eventuella krediter för reparationer, fördelning av stängningskostnader och ett framtida stängningsdatum. Detta blir grunden för ditt försäljningskontrakt.

• Om du inte har haft fastighetsmäklare inblandade i förhandlingen bör du överväga att behålla en fastighetsadvokat för att hantera avslutningen. Transaktioner som titelförsäkring, återkallelseklausuler, beräkning och fördelning av skatter och andra affärsdetaljer kan hanteras för att säkerställa att affären förblir rättvis mot båda parter.

Pris din fastighet. Priset du väljer kommer att vara en kombination av den jämförande marknadsanalysen (CMA). för ditt område, ditt eget kapital kontra utdelningsbelopp och dina mål. Till exempel kan en förvaltningsfastighet i ett önskvärt område listas till ett högre pris eftersom du inte nödvändigtvis behöver en snabb försäljning. Omvänt, om du har flyttat eller behöver sälja snabbt för att köpa ett nytt hus, vill du prissätta till den nedre delen av grannskapsspektret.

• Om du har agent kan hon köra en lista över de senaste fastighetsförsäljningarna och listor över jämförbara fastigheter i grannskapet. En "Till salu av ägaren" säljare kan betala en fastighetsadvokat eller agent för en rapport.

Tänk på en fastighetsinspektion före försäljning. Inspektioner är inte bara för köpare. Att investera i en inspektion innan du listar fastigheten kan avslöja små problem som kan repareras före noteringen och mer allvarliga reparationer kan tas med i noteringspriset.

Förstå köparens tankesätt. Såvida du inte har en mycket önskvärd fastighet i ett hett område, har köparen många val. Han vill sträcka sin budget så långt det går. Sätt upp din fastighet för att lyfta fram fördelarna och var beredd att inkludera dina fastighetsuppgraderingar i förhandlingarna. Till exempel, om du hade planerat att ta apparaterna, men köparen uttrycker ett intresse, kan du överväga att lägga till dem i affären.

Ta emot ditt erbjudande. Om erbjudandet är muntligt och du tror att erbjudandet är seriöst, be om att köparen skriver det. Du kan ha tomma blanketter redo. Ett skriftligt erbjudande visar att köparen är seriös och gör det svårare för honom att avstå från förhandlingen.

Förbered dig på att göra moterbjudanden. I det typiska prisutbytespriset kommer säljaren att göra det första moterbjudandet. Du måste tänka på de dagliga kostnaderna för att äga fastigheten och räkna in det i deras moterbjudande. Inteckning, skatter, försäkringar, verktyg, gräsmatta och HOA-avgifter är verkliga kostnader som kommer ur din ficka medan fastigheten förblir osåld. Om du redan har flyttat, hanterar du också risken för stormskador eller vandalism på den lediga fastigheten. Fråga dig själv hur mycket fastigheten har kostat dig sedan du släppte den på marknaden och om du är villig att fortsätta att betala dessa kostnader medan du väntar på en annan seriös köpare. Räkna in dessa kostnader i ditt moterbjudande. Om du har begränsat intresse för fastigheten, överväg att komma närmare köparens erbjudande.

• Håll dig lugn. Om köparens erbjudande är förolämpande lågt, svara inte med ilska eller sarkasm. Ge ett rimligt moterbjudande för att visa din position. Köparen kan fortfarande vara seriös och helt enkelt en dålig förhandlare. Att kalla köparen "billigt" eller "löjligt" kan förlora dig till en seriös köpare.
• Erbjud dig att ta på eller dela upp några av stängningskostnaderna. Om köparen insisterar på en inspektion är det hans val, men du kan dela upp kostnader som titelförsäkring, en fastighetsadvokat och diverse avgifter.

Överväg ägarfinansiering. Om du har en annars kvalificerad köpare som inte kan få en konventionell inteckning på grund av kreditproblem eller om banken inte lånar ut på fastigheten på grund av ålder, plats eller tillstånd kan du själv ta lånet. Nackdelen är att du inte kommer att få betalt omedelbart och kan behöva ta itu med ett lånefall. Fördelen är att du kanske kan realisera ett högre inköpspris.

• Om du inte har erfarenhet av att skapa låneavtal, kontakta en fastighetsadvokat för att skapa det bästa låneavtalet för dig och köparen.