Hur förvärvar egendom genom negativ besittning?

För att förvärva egendom med negativ besittning måste du behandla fastigheten som om du äger den genom att göra förbättringar av fastigheten och i vissa stater betala skatt.

Det är en hörnsten i europeisk lag att ingen kan ta fast egendom från dig utan att betala dig. Lagen om "negativ besittning" är dock ett undantag. Med negativt innehav får någon äganderätt till fastigheten genom att kontinuerligt ockupera den under en viss tid. För att förvärva egendom med negativ besittning måste du behandla fastigheten som om du äger den genom att göra förbättringar av fastigheten och i vissa stater betala skatt.

Del 1 av 3: ockupera landet

1
Ockupera landet på ett "fientligt" sätt. Negativ besittning kräver att du gör ett "fientligt" anspråk på marken. Detta betyder olika saker i olika tillstånd. Till exempel:
- I vissa stater är det bara att ockupera landet. De flesta stater följer denna regel.
- I andra stater måste du vara medveten om att du överträder. Det betyder att du vet att landet inte tillhör dig, men du ockuperar det ändå.
- I några få stater måste du göra misstag när du ockuperar landet. Detta innebär i allmänhet att du tror att du har en giltig handling för fastigheten men gärningen är antingen defekt eller bedräglig.
2
Besitter landet. För att göra anspråk på fastigheten måste du ha faktiskt innehav. Du måste också behandla det som om du var ägare genom att till exempel göra förbättringar av fastigheten.
- Var noga med att dokumentera eventuella förbättringar på fastigheten. Du kan till exempel ha byggt en liten byggnad på fastigheten eller uppfört ett staket. Ta bilder av de ändringar du har gjort.
- Bevis som detta kommer att vara viktigt när du senare väcker talan för att få äganderätten till fastigheten.
3
Ockupera landet på ett "öppet och ökänt" sätt. Du kan inte gömma dig på fastigheten om du vill göra anspråk på den med negativ besittning. Istället måste det vara uppenbart för alla att någon bor på landet.
- Synliga ändringar av fastigheten bör leda människor till att någon bor där. Följaktligen ta bilder eller få vittnesbörd om att de såg dig komma och gå från fastigheten regelbundet.
4
Besitter landet kontinuerligt och exklusivt. För att göra anspråk på skadligt innehav kan du inte stanna i någons egendom en gång var sjätte månad. Istället kräver lagen att du verkligen har den. Detta betyder två saker:
- Du ockuperar kontinuerligt landet. Du kan inte överge fastigheten och sedan återvända senare. Varje stat har en tidsperiod för hur länge du kontinuerligt måste ockupera landet. I Massachusetts, till exempel, måste du äga marken i 20 år. I Missouri måste du däremot ockupera landet i tio år i rad.
- Du ockuperar uteslutande landet. Du kan inte dela besittningen med den faktiska ägaren av fastigheten eller med främlingar.
5
Betala skatt på fastigheten. I vissa stater måste du faktiskt betala skatt på marken för att kvalificera dig för negativ besittning. I andra stater kommer den tid du kontinuerligt måste ockupera marken att minskas om du betalar skatt. Se till att hänga på kopior av din skattebedömning och annullerade checkar eller annat bevis som visar att du betalat skatt på fastigheten.
- I North Dakota måste du till exempel ockupera marken i 20 år såvida du inte har betalat fastighetsskatt, i vilket fall du måste ockupera den i bara 10 år i följd.
- Du kommer att få skatteräkningen om du tog det som du trodde var en giltig handling, och du registrerade gärningen med Recorder of Deeds-kontoret.
- Men om du inte har någon handling kan du i vissa län gå till skattemyndighetens kontor och lämna in ett dokument som hävdar ditt försök att fastställa negativa innehav. I Florida, till exempel, skulle du lämna in "Återlämnande av fast egendom i försök att etablera ogynnsam besittning utan färg på titeln." Du kan sedan betala skatten. Stanna in och kolla med din skatteskattare.
Du kan inte gömma dig på fastigheten om du vill göra anspråk på den med negativ besittning.
6
Läs din statliga lag. För att förstå statens specifika krav bör du läsa statens lagar om negativt innehav. Du hittar dem online. Skriv "ditt tillstånd" och "negativa innehav" i en sökmotor.
- Om du inte hittar det du behöver online kanske du vill stanna till ett lagbibliotek. Ditt närmaste advokatbibliotek kan vara på det lokala tingshuset, eller så kan det vara i en närliggande lagskola.
7
Utför en titelsökning. Du måste ta reda på vem som äger fastigheten så att du kan stämma dem i domstol. Du kan hyra ett titelföretag för att utföra en titelsökning. När du får tillbaka titelrapporten, se vem som äger fastigheten.
- Det finns många olika intressen som människor kan ha i fastigheten. Till exempel kan någon göra anspråk på en "servitut" på fastigheten. Detta innebär att de har rätt att använda en del av fastigheten för ett visst ändamål (t.ex. använda en uppfart för att nå sin egen egendom).
- Du måste stämma alla personer som har intresse av fastigheten. Detta inkluderar ägaren, liksom alla med servitut eller annat intresse. Din titelrapport bör identifiera alla dessa personer.

Del 2 av 3: väcka talan vid domstol

1
Rådgör med en advokat. Påståenden om skadligt innehav är komplicerade. Du har verkligen bara ett skott för att vinna denna typ av rättegång. När ägaren har fått tips om att du försöker få fastigheten kommer de att flytta ut för att skicka ut dig. Följaktligen bör du tänka på att anställa en advokat som representerar dig. Han eller hon kan berätta vilka typer av bevis som kommer att vara mest övertygande.
- Du kan hitta en advokat genom att kontakta din lokala eller statliga advokatsamfund och be om remiss.
2
Få ett klagomålsformulär. Du måste föra en rättegång till "tyst titel", vilket är en kostym för att avgöra vem som äger titeln till fastigheten. Du kommer att starta den tysta titelåtgärden genom att lämna in ett dokument till domstolen som kallas antingen ett "klagomål" eller ett "framställning". Detta dokument ska identifiera dig, fastigheten och fastighetsägaren. Många domstolar har tomma klagomålsformulär som du kan fylla i. Att använda ett tryckt reklamationsformulär gör det enkelt att ta en tyst titelåtgärd.
- Du bör gå till länsrätten i det län där fastigheten ligger. Du hittar den här domstolen genom att titta i telefonboken eller online.
3
Formatera ditt eget klagomål. Om din domstol inte har ett formulär som du kan använda måste du skapa ditt eget. Du kan börja med att öppna ett tomt ordbehandlingsdokument och ställa in teckensnittet till Times New Roman eller Arial 14-punkt.
- Dubbelrum också i dokumentet och använd en tummarginaler hela tiden.
4
Skapa en bildtext. Bildtexten visas högst upp på sidan. Den innehåller standardinformation och kommer inte att ändras under hela stämningen. Bildtexten ska innehålla följande information:
- Domstolens namn. Infoga detta högst upp på sidan, centrerat mellan vänster och höger marginal. Skriv också domstolsnamnet i fetstil, alla versaler.
- Ditt namn. Du är "käranden". Du bör skriva ditt namn så här "Michael Jones, kärande." Lägg denna information under domstolsnamnet, motiverat med vänster marginal.
- Bokstaven "v" ett par rader under ditt namn.
- Namnet på fastighetsägaren. Mellanslag ner tre rader under "v" och infoga ägarens namn, motiverat med vänster marginal. Lägg också till "John gör 1-100" om det finns personer du inte har identifierat som äger ett intresse i landet.
- Ärendets nummer. På sidans högra sida bör du skriva "Fall nr." och lämna sedan en tom rad. Domstolstjänstemannen ger dig ett ärendenummer när du lämnar in din framställning.
5

Titel dokumentet. Du kan rubrikera ditt klagomål "Åtgärd till tyst titel" eller "Klagomål till tyst titel." Infoga titeln precis under bildtexten och gör din titel till alla bokstäver, i fetstil.
6

Lägg till en introduktion. Din introduktion kan kort identifiera dig själv och ange varför du gör denna åtgärd. Du kan till exempel skriva: "Käranden, Michael Jones, som representerar sig själv, inlämnar detta klagomål mot de svarande till tyst titel med avseende på ett visst fastighetspaket. Till stöd anger käranden enligt följande..."

För att göra anspråk på skadligt innehav kan du inte stanna i någons egendom en gång var sjätte månad.
7
Identifiera parterna. Du bör ange ditt namn och adress. Inkludera även denna information för alla tilltalade. Identifiera också landet. Marken är också part i stämningen.
- Du ska ange var fastigheten är belägen, med en gatuadress, men sedan ska du också bifoga en juridisk beskrivning av fastigheten till klagomålet.
8
Förklara att du har besatt landet negativt. Gå in i detalj och förklara hur du har uppfyllt din stats lag om negativt innehav. Du bör numrera dina stycken så att varje fakta har sitt eget nummer.
- Se också till att identifiera din stats lag om negativt innehav efter nummer.
9
Infoga en slutsats. Sammanfattningsvis, begär att domstolen ska fatta dom till din fördel. Lägg sedan till ett signaturblock under slutsatsen och inkludera orden "Respektivt skickat" strax ovanför signaturraden.
- Till exempel skulle din slutsats kunna läsa: "Därför begär käranden respektfullt att denna ärade domstol finner i hans favör och mot svarande, och meddelar en dom som ålägger åklagaren att vidarebefordra den egendom som ligger vid [infoga adress] till käranden. i en order som anger samma sak och beviljar sådan annan befrielse som är nödvändig och lämplig. "
10
Inkludera en verifiering. I många stater måste varje klagomål "verifieras". Detta innebär att du svär vid straff för mened att alla uttalanden i klagomålet är sanningsenliga. Du kan antingen skapa en separat förklaring eller lägga till ett stycke under din signatur som verifierar att uttalandena är sanna.
- Till exempel kan du säga följande: "Jag bekräftar härmed att uttalandena i föregående klagomål är sanna och korrekta efter min bästa kunskap, information och tro. Jag förstår att dessa uttalanden är föremål för påföljderna enligt lagarna i Maine som rör osunen förfalskning till myndigheter. "
11
Ansök till domstolen. När du har slutfört ditt klagomål bör du göra flera kopior. Ta dina kopior och originalet till domstolstjänstemannen. Be att lämna in. Du kommer antagligen att behöva betala en ansökningsavgift, som kommer att variera beroende på ditt land.
- Om du inte har råd med avgiften, be om ett formulär för avgiftsavstående. Det här formuläret kommer vanligtvis att fråga om information om dina månatliga inkomster och utgifter.
12
Lämna meddelandet om rättegången till skivägaren. Du måste meddela ägaren till fastigheten att du stämmer. Generellt sett måste du ordna att någon skickar en kopia av ditt klagomål till ägaren.
- Du kan också behöva publicera meddelanden i en tidning. Denna publikation kommer att informera alla som kan hävda att de är intresserade av fastigheten att du försöker tysta titeln på den.

Del 3 av 3: gå till domstol

1
Organisera dina bevis. Gå igenom varje element som du behöver för att bevisa för att vinna ett anspråk på skadligt innehav. Hitta sedan bevis som kan hjälpa dig att bevisa att du har uppfyllt lagens krav. Till exempel:
- Fientligt yrke. Om din stat kräver att du ockuperar landet för att du har en handling, skaffa din kopia av gärningen. Det kommer att bli en utställning i ditt försök.
- Öppet och ökänt yrke. Använd fotografier eller video som visar att du öppet besatt landet. Du kan också hitta vittnen, till exempel en granne, för att vittna. Naturligtvis kan du vittna för din egen räkning, men det kommer att vara mer övertygande att också ha vittnen från tredje part.
- Kontinuerligt innehav. Du och vittnen kan vittna om att du ägde landet under det antal år som krävs.
- Betalning av skatter. Få kvitton som visar att du har betalat.
2
Klä dig för framgång. Du bör se professionell ut för din rättegång. Försök att klä dig så bra du kan. Även om du inte behöver bära en kostym, bör du bära en om du känner dig mer bekväm i en kostym. Kom ihåg följande tips:
- Män ska ha på sig klänningbyxor och med skjorta med knappar. Se till att skjortan är långärmad (och inte kortärmad). Bär en konservativ slips om du har en. För skor, ha på dig klädskor (inte sneakers) med mörkfärgade strumpor.
- Kvinnor kan bära en kjol eller byxor med en blus. Kvinnor kan också bära konservativa klänningar. För kvinnor är passform viktigast. Se till att kläderna inte är för täta eller för avslöjande.
- Varken män eller kvinnor ska ha på sig shorts, blå jeans, linne, T-shirts, kläder med skrift, flip-flops eller hattar.
För att förvärva egendom på detta sätt måste du ta besittning av marken du har ockuperat, vilket innebär att du förbättrar den.
3
Presentera dina bevis. Du går först vid rättegången. Du borde ha dina vittnen redo att vittna. Ha också förberedda utställningar som stöder ditt påstående att du har uppfyllt alla krav för negativ besittning.
- För tips om hur du kan ifrågasätta dina vittnen, se Fråga vittnen när du representerar dig själv.
4
Vittna vid rättegången. Du måste antagligen vittna. Till exempel vill du förklara för domaren de förbättringar du har gjort på fastigheten samt det faktum att du kontinuerligt och exklusivt har bott i fastigheten under önskat antal år. Kom ihåg följande tips när du vittnar:
- Lyssna noga på frågan och svara på den ställda frågan. Om du inte förstår en fråga, be om förtydligande.
- Gissa inte. Om du inte vet svaret, säg att du inte vet.
- Berätta alltid sanningen. Du vittnar under ed och det strider mot lagen att ligga i domstol.
- Diskutera aldrig med advokaten eller domaren.
5
Lyssna på svarandens vittnen. Ägaren till fastigheten får också sätta på ett ärende. Han eller hon kan kalla vittnen som utmanar din version av händelserna. Du kommer att ha en chans att korsförhöra dem.
- Till exempel kan ägaren låta någon vittna om att du lämnade fastigheten under långa perioder.
6
Få dom. Domaren bör meddela ett beslut strax efter att alla bevis har presenterats. I många stater kan du inte få en jury för en tyst titelåtgärd, så domaren kommer att höra alla bevis och sedan fatta ett beslut.
- Om du förlorar bör du överväga att överklaga. Ett överklagande prövas av en högre domstol som granskar rättegången. Om domaren gjorde ett allvarligt fel kan överklagandenämnden upphäva domen.
- Du kan starta överklagandeprocessen genom att lämna in ett överklagandemeddelande till domstolen. Du borde inte fördröja. I allmänhet får du 30 dagar eller mindre från det datum då den slutliga domen avgörs för att lämna in ditt meddelande om överklagande.
7

Lämna ditt omdöme till handlingarnas handlingar. För att bli den nya skivägaren av fastigheten måste du ta ditt slutliga omdöme till Recorder of Deeds-kontoret. Be om att fatta dom på böckerna så att du dyker upp som ny ägare.

Tips

Tänk på att tidslinjerna för negativ besittning kan variera från stat till stat.

Läs också: Hur avslutar jag en servitut?

Hur förvärvar egendom genom negativ besittning?

Steg

Del 1 av 3: ockupera landet

Del 2 av 3: väcka talan vid domstol

Del 3 av 3: gå till domstol

Tips

Frågor och svar

Läs också: