Hur köper jag kommersiella fastigheter?

Kräver kommersiella fastighetsinvesteringar vanligtvis ett längre tidsåtagande — Medan vissa bostadsfastighetsinvesterare köper, rehabar och säljer en fastighet för vinst inom en liten tidsram, kräver kommersiella fastighetsinvesteringar vanligtvis ett längre tidsåtagande.

Kommersiella fastighetsinvesteringar kan vara en lukrativ satsning för dem med rätt erfarenhet eller för dem som anställer expertrådgivare. Om du inte har investerat i kommersiella fastigheter är det ett antal faktorer du bör tänka på innan du investerar, inklusive riskerna och fördelarna med investeringen, vilken typ av fastighet du vill förvärva och det bästa sättet att skydda din personliga tillgångar. Varje typ av kommersiell fastighet medför unika utmaningar och det är bäst att omge dig med erfarna investerare och yrkesverksamma som hjälper dig genom processen.

Del 1 av 4: utvärdera din fastighetsinvestering

1
Förstå de olika typerna av kommersiella fastigheter. Kommersiella fastigheter är inte bara köpcentra och kontorslokaler. I stället avser termen all egendom som används i affärssyfte, inklusive bostadsutrymmen som hyrs ut till hyresgäster och rå mark som kommer att utvecklas. De viktigaste typerna av kommersiella fastigheter, mer specifikt, inkluderar:
- Detaljhandel: Det här är fastigheter som hyrs ut till kommersiella hyresgäster, som gallerior, stripgallerior och andra typer av köpcentra.
- Bostäder: Dessa är vanligtvis lägenheter, men kan variera mycket i sin inställning (höghus, trädgårdslägenheter etc.).
- Hotell: Detta inkluderar alla typer av hotell eller motell.
- Kontor: arbetsplatser för företag.
- Industri: tillverkningsutrymmen som fabriker och lager.
- Mark: detta kan vara antingen utvecklad eller outvecklad (rå) mark.
2
Analysera fördelarna med att köpa kommersiella fastigheter. Kommersiella fastighetsinvesteringar har många fördelar för potentiella investerare. Beroende på fastighetsmarknaden, antalet hyresavtal som redan finns och fastighetens övergripande skick kan investerare göra en betydande vinst. Några potentiella fördelar med att investera i kommersiella fastigheter är:
- Många investerare köper rå mark som kan öka i värde när utvecklare bygger på omgivande mark. Dessutom ökar utvecklingen av marken dess värde och attraktivitet för andra köpare.
- Du har potential att generera betydande intäkter, inklusive en årlig avkastning på inköpspriset som kan vara 6 procent eller högre.
- Till skillnad från bostadsfastigheter har kommersiella fastighetsägare och hyresgäster båda ett intresse av att bibehålla fastigheten för att stödja och öka verksamheten. Detta fungerar till förmån för fastighetsägaren eftersom fastighetsuthyraren är mer benägna att investera i att skapa ett fungerande och attraktivt utrymme.
- Det kan hända att du kan ingå ett trippelhyresavtal, där hyrestagaren betalar för fastighetskostnader och fastighetsskatter och köparen bara är skyldig att betala inteckningen. Stora företag med många butiker är mer benägna att ingå dessa typer av hyresavtal.
- Vanligtvis är kommersiella hyresavtal mer flexibla eftersom de inte regleras så nära som bostadshyresavtal, eftersom leasetagaren och leasegivaren vanligtvis båda är affärsenheter.
3
Analysera riskerna med kommersiella fastighetsinvesteringar. Vid beslutet att köpa en fastighet måste en potentiell ägare beakta både riskerna och de potentiella fördelarna. Vid utvärdering av risk bör köpare bedöma följande risker:
- En köpare måste överväga hur mycket tid de har att ägna åt förvaltningen av fastigheten. Ägaren ansvarar för att hantera varje fastighet, bedöma säkerhets- och underhållsfrågor och upprätta hyresavtal. En investerare som vill se en stor avkastning bör förvänta sig att spendera en betydande tid på fastighetens behov.
- Om förvaltningen av fastigheten blir för betungande kan köparen behöva behålla experthjälp för att hantera alla aspekter av inköp och underhåll av fastigheten, vilket kan kräva ett betydande ekonomiskt utlägg.
- Det kan hända att du måste betala en stor handpenning eller lägga pengar på att byta ut ett tak eller omlägga en parkeringsplats.
4

Undersök din investeringsstrategi. Medan vissa bostadsfastighetsinvesterare köper, rehabar och säljer en fastighet för vinst inom en liten tidsram, kräver kommersiella fastighetsinvesteringar vanligtvis ett längre tidsåtagande. Vissa experter rekommenderar att kommersiella fastighetsinvesterare håller fastigheten i minst tio år för att se en betydande och stabil avkastning på sin investering. Om du vill tjäna pengar snabbt, med lite tidsåtagande, kanske inte kommersiella fastigheter är det bästa alternativet.
5
Hitta finansiering. I allmänhet kan individer inte finansiera inköp av ett kommersiellt fastighetsföretag på egen hand. För att skaffa det betydande kapital som krävs för en kommersiell fastighetsinvestering måste investeraren i allmänhet hitta finansiering utanför. Detta innebär att ansöka om ett kommersiellt lån, träna säljarfinansiering med den nuvarande ägaren eller hitta partnerinvesterare för att samla in pengar och för att styra investeringen. Att hitta erfarna investerare är särskilt viktigt för första gången. När du letar efter partners överväga följande:
- Har de erfarenhet av kommersiella fastighetstransaktioner?
- Har de tillräckligt med kontanter eller kredit för att hjälpa dig säkra en inteckning?
- Vilken typ av investeringsavkastning vill de ha?
- Vilken nivå av förvaltning, om någon, vill de ha med fastigheten?

Till skillnad från bostadsfastigheter har kommersiella fastighetsägare och hyresgäster båda ett intresse av att bibehålla fastigheten för att stödja och öka verksamheten.

Del 2 av 4: lokalisera och behålla experter

1
Hitta en erfaren kommersiell fastighetsmäklare. För att hitta och förvärva främsta kommersiella fastigheter bör du anställa en kommersiell fastighetsmäklare som har stor erfarenhet av kommersiella fastigheter. När du utvärderar en mäklare, överväga följande:
- Se till att din mäklare inte bara har erfarenhet av att hitta egendom utan också att hitta potentiella hyresgäster för fastigheten.
- Se till att mäklaren har erfarenhet av kommersiella transaktioner och inte bostadstransaktioner.
- Identifiera en mäklare som är etablerad i samhället, har ett kontor och ekonomisk stabilitet så att han / hon kan prioritera dina affärsbehov och inte fokuserar på deras provision eller avgift.
- Be andra kommersiella fastighetsägare om rekommendationer. Dessa ägare kan vara den bästa källan när det gäller att pröva potentiella mäklare.
- Träffa flera mäklare innan du fattar ett beslut.
2
Hitta en kommersiell fastighetsadvokat. Dessa advokater kommer att ha erfarenhet av att hantera kontrakt, fastighetsrätt och statliga och lokala lagar om fastighetstransaktioner. Du vill hitta en advokat som har erfarenhet av att köpa kommersiella fastighetsköpare. När du väljer en advokat, överväga följande:
- Behåll en advokat som har arbetat i det samhälle du investerar i.
- Genom att anställa en lokal advokat kan du lättare be tidigare klienter om deras åsikt om advokaten.
- Du kan hitta en erfaren advokat genom att be om en rekommendation från andra företag eller genom att kontakta din statliga advokatsamfund och använda deras advokatsystem.
3
Hyra en certifierad revisor (CPA). Du vill ha en CPA som har erfarenhet av att arbeta med kommersiella fastighetstransaktioner. En CPA kan hjälpa dig att utvärdera en fastighets ekonomi, ge dig råd om dess investeringspotential, upprätta finansiella rapporter och granska kontrakt (även om detta främst kommer att vara din advokats ansvar). Tänk på följande när du identifierar en CPA:
- Fråga dig själv om CPA är någon du känner att du kan arbeta med länge. En bra CPA kommer att fortsätta att arbeta med dig långt utöver det första köpet av fastigheten så det är viktigt att skapa ett bra samarbete.
- Intervju flera CPA för att få en känsla av vem som bäst uppfyller dina affärsbehov.
- Be dem diskutera sina uppgifter, tjänster och avgifter.
- Be dem diskutera deras specialisering inom skatt och redovisning och om de kan hjälpa till att bilda en LLC.
- Be om en lista med referenser för vilka de hanterade kommersiella fastighetsrelaterade affärer.

Förvärva främsta kommersiella fastigheter bör du anställa en kommersiell fastighetsmäklare som har stor — För att hitta och förvärva främsta kommersiella fastigheter bör du anställa en kommersiell fastighetsmäklare som har stor erfarenhet av kommersiella fastigheter.

Del 3 av 4: lokalisering och inspektion av egenskaper

1
Utforska en mängd olika typer av kommersiella fastigheter. När du bestämmer dig för vilken typ av kommersiell fastighet du vill köpa, be din mäklare att förklara de olika typerna av kommersiella fastigheter och fördelarna och nackdelarna med var och en. Även om du tidigare har investerat i kommersiell fastighet bör du ändå göra en fullständig utvärdering av vilken typ av fastighet som bäst passar dina nuvarande behov. Kommersiella fastigheter inkluderar:
- Kontorsbyggnader inkluderar fastigheter belägna i centrala affärsdistrikt eller i förorts kontorsparker.
- Industriella fastigheter inkluderar fastigheter för tillverkning samt lager.
- Butiksfastigheter inkluderar remsor i olika storlekar, regionala köpcentra och areal avsedda för restauranger eller andra butiker.
- Hyreshus, som kan innehålla mindre hyreshus på 3 till 4 våningar, midrise-byggnader som är mellan 5-9 våningar och inkluderar hissar samt höghus.
- Många kommersiella fastighetsinvesterare fokuserar på rå mark, som antingen kan utvecklas eller hållas med hopp om att marken ökar i värde när andra investerare utvecklar marken runt den.
- Hotell är också en typ av kommersiell fastighet.
- Vissa investerare kanske tror att de skulle vara bekvämare att investera i en hyreshus eftersom det verkar mer bekant. Ändå, när du gör din investering bör du överväga om en lägenhetsbyggnad i motsats till en kontorsbyggnad eller ett köpcentrum uppfyller dina specifika investeringsmål. Du bör också diskutera dessa mål med din advokat och CPA.
- Var noga med att titta på en mängd olika platser såväl som fastighetstyper. Fastighetens läge kan påverka avkastningen och storleken på den initiala investeringen avsevärt.
2
Bestäm tillgängliga användningsområden. Förutom att hitta rätt plats måste din fastighet vara zonerad för den typ av verksamhet du vill bedriva. När du utvärderar en fastighet bör du bestämma följande:
- Hur fastigheten för närvarande används.
- Områdesavgifter och undantag för fastigheten - vilken typ av verksamhet som kan och inte kan bedrivas på platsen.
3
Undersök varför ägaren säljer fastigheten. Det kan finnas ett antal skäl till varför en person eller ett företag vill sälja sina kommersiella fastighetsbestånd. När du tittar på specifika egenskaper, försök bestämma:
- Varför ägaren säljer fastigheten. Denna information kan hjälpa dig i förhandlingarna.
- Bestäm om det behövs några större reparationer.
- Utforska området kring fastigheten för att avgöra hur det går med lokala affärer och fastigheter och om det finns några större förändringar som föreslås för området.
4

Undersök potentiell expansion. Även om du kan ha ett blygsamt eller halvt blygsamt tillvägagångssätt för din investering bör du alltid tänka på framtida expansion av fastigheten. Du bör avgöra om det finns utrymme för tillväxt eller om det finns leasingalternativ om ditt företag inte trivs.

Några potentiella fördelar med att investera i kommersiella fastigheter är: Många investerare köper rå mark som kan öka i värde när utvecklare bygger på omgivande mark.

Del 4 av 4: upprättande av finansiering och genomförande av due diligence

1
Hitta en långivare. På grund av de betydande kostnaderna för att köpa kommersiell fastighet har de flesta köpare investerare och måste säkra ett lån från en ansedd långivare. Långivaren hjälper dig att få finansiering på plats för att köpa fastigheten. Du bör leta efter långivare som har erfarenhet av kommersiella fastigheter.
- Överväg att använda en långivare som du har en etablerad relation med. Detta kan hjälpa dig att lättare säkra lånet.
- Långivare med erfarenhet av kommersiella transaktioner kommer att kunna leda dig till en mängd olika finansieringsmöjligheter och bör vara väl insatta i alla nödvändiga pappersarbete och regler.
2

Låt inspektera fastigheten. När du väl har gjort ett erbjudande och erbjudandet godkänns måste du kontrollera fastigheten noggrant innan du går vidare med köpet. Du vill se till att deras fysiska egendom är i fungerande skick och sedan kan du förhandla med säljaren om alla arbeten, som ett nytt tak, som krävs.
3

Kontakta en försäkringsagent. Innan du slutför köpet bör du prata med en försäkringsagent om vilka typer av täckning du behöver för fastigheten om du väljer att gå vidare på köpet. Du vill se till att din täckning är fastställd och träder i kraft det datum då du blir fastighetsägare.
4

Granska alla uppgifter. Säljaren är skyldig att lämna över information om fastigheten, som inkluderar fysiska eller miljömässiga problem som påverkar fastigheten. Beroende på säljarens information kan du behöva vidta ytterligare steg för att utvärdera eventuella miljöpåverkan och se till att du följer federal miljölag.
5

Förbered en detaljerad inkomst- och kostnadsanalys. När du väl har utvärderat den fysiska egendomen, den potentiella miljöpåverkan och säljarens information, bör du låta dina experter skapa en detaljerad analys av de potentiella intäkterna och kostnaderna. Det är viktigt att du gör denna analys innan du köper fastigheten för att verifiera att det fortfarande är en sund investering.
6
Köp den kommersiella fastigheten. Låt din advokat förklara alla detaljer i försäljningsavtalet så att du förstår dina rättigheter och skyldigheter. Generellt bör ditt försäljningsavtal innehålla följande:
- Avtalet ska vara skriftligt och inkludera alla avtal som gjorts av köpare och säljare, såväl som undertecknandet från köparen (s) och säljaren (s). Om det finns en tvist mellan parterna kommer domstolen att granska avtalet noggrant för att utvärdera parternas anspråk.
- Ange under vilka omständigheter en part kan säga upp avtalet och att uppsägningen måste vara skriftlig.
- Avtalet bör innehålla namnen på parterna, adressen och en beskrivning av fastigheten samt försäljningspriset och slutdatumet.
- Avtalet kan specificera vilken typ av handling som kommer att levereras till köparen vid stängningen.
- Köparen bör ange att köpet är villkorat av att få en inteckning, om tillämpligt.
- Säljaren bör ange att fastigheten säljs "som den är" eller beskriva allt arbete som kommer att utföras på fastigheten före sista dagen.
- De köpare bör ange att försäljningen är beroende av en noggrann inspektion av fastigheten.

Läs också: Hur söker jag bort journaler?

Hur köper jag kommersiella fastigheter?

Steg

Del 1 av 4: utvärdera din fastighetsinvestering

Del 2 av 4: lokalisera och behålla experter

Del 3 av 4: lokalisering och inspektion av egenskaper

Del 4 av 4: upprättande av finansiering och genomförande av due diligence

Frågor och svar

Kommentarer (2)

Läs också: