Hur förbereder jag fastighetskontrakt?
Ditt fastighetskontrakt bör identifiera vilka stängningskostnader säljaren kommer att betala och vilka som köparen betalar.
Köp eller sälj ett hus, köparen och säljaren måste var och en underteckna ett hemköpsavtal. Detta dokument kommer att identifiera de viktigaste villkoren för försäljningen, såsom köpeskillingen och vem som betalar stängningskostnaderna. Det kommer också att förklara eventuella händelser som måste uppfyllas innan avtalet blir bindande för de två parterna. För att förbereda detta kontrakt bör du hitta provkontrakt som skapats av din stat och sedan revidera dem därefter.
Del 1 av 4: börjar utarbeta kontraktet
- 1Hitta formulär. Vissa stater har skapat tryckta fastighetsavtal som du kan använda. Du bör titta online och se om ett formulär är tillgängligt. Skriv "ditt tillstånd" och "köpavtal för fastigheter" i din favoritsökmotor.
- I Utah, till exempel, måste fastighetsmäklare använda det tryckta formuläret som tillhandahålls av staten. Om du inte är en fastighetsmäklare kan du dock ändra formuläret.
- Andra grupper, till exempel fastighetsföreningar, kan också ha skapat ett formulär som du kan använda. Leta efter dem också.
- 2Formatera ditt dokument. Du vill ha ett köpavtal för fastigheter som är lätt att läsa. Följaktligen bör du skapa ditt köpavtal genom att öppna ett tomt ordbehandlingsdokument och ställa in teckensnittet till något läsbart.
- Kom ihåg att också använda fetstil i hela dokumentet. Du kan till exempel sätta avsnittet i fetstil. Genom att göra det blir det lättare för läsaren att skanna och hitta den information de letar efter.
- Du kan också ställa in kontraktet som en mall genom att infoga tomma rader i stället för information som kommer att ändras från kontrakt till kontrakt. På detta sätt kan du använda kontraktet mer än en gång.
- 3Titel dokumentet. Överst i dokumentet bör du infoga titeln " Fastighetsköpskontrakt " i fetstil. Du kan centrera titeln mellan vänster och höger marginal.
- 4Identifiera parterna och egendomen. Du bör också identifiera parterna i början av kontraktet. Du bör också ange adressen till fastigheten. Du kan också behöva inkludera den juridiska beskrivningen av egendom eller lägga till en kopia av den juridiska beskrivningen.
- Exempelspråk kan läsa: "Michael Jones (" Köpare ") erbjuder och samtycker till att köpa från Kelley Smith (" Säljare "), på villkoren och villkoren i detta kontrakt (" Kontrakt "), fastigheten som lagligt beskrivs som [infoga beskrivning] ('Fastighet'). "
Fastighetsavtalet bör tydligt ange fristen för köparen att acceptera erbjudandet.
Del 2 av 4: ange villkoren för kontraktet
- 1Identifiera mängden allvarliga pengar. Tjäna pengar är den summa pengar som köparen ger säljaren för att visa att de menar allvar med försäljningen. Du bör identifiera beloppet och ange var de allvarligaste pengarna kommer att hållas när du väntar på att den slutliga försäljningen ska gå igenom.
- Exempelspråket skulle kunna läsas: "Tjäna pengar till ett belopp av 37300€ kontant ska sättas in på den säljande mäklarens förtroendekonto den första lagliga bankdagen efter att detta erbjudande accepterats."
- 2Ange inköpspriset. Du vill uttryckligen ange inköpspriset och sedan ange att de allvarligaste pengarna kommer att appliceras på inköpspriset. Du kan till exempel skriva:
- "Den totala köpeskillingen är 224000€ Efter att allvarliga pengar har krediterats betalas återstående saldo av köparen vid stängningen."
- 3Förklara vilka inventarier som ingår i försäljningen. Förutom att sälja fastigheten kan du också sälja föremål i huset eller på fastigheten. Du bör identifiera dem individuellt. Till exempel kan du inkludera följande i försäljningen:
- bricka
- torktumlare
- kylskåp
- mikrovågsugn
- VVS
- värme- och luftkonditioneringsarmaturer
- ugnsintervall och kokplatta
- diskmaskin
- takfläktar, armaturer och glödlampor
- gardinstänger, gardiner och persienner
- stormdörrar och fönster
- fäktning
- 4Välj slutdatum. Du bör ange slutdatumet, vilket också är den dag då köparen får fastigheten i besittning. Du kan också inkludera en klausul om att säljaren ska ta bort all personlig egendom före stängningen.
- Exempelspråket skulle kunna läsas: "Stängningsdatum kommer att vara före den 20 maj 2016. Innehav kommer att ges till köparen vid den tidpunkten. Säljaren samtycker till att hålla fastigheten i ett jämförbart skick och samtycker till att köparen ska ha rätt att inspektera före stängning. Säljaren ska ta bort all personlig egendom som inte ingår i köpeskillingen före stängning. "
- 5Förklara vem som betalar stängningskostnaderna. Att sluta ett fastighetsavtal innebär många avgifter och skatter som måste betalas. Dessa är "stängningskostnader". Ditt fastighetskontrakt bör identifiera vilka stängningskostnader säljaren kommer att betala och vilka som köparen betalar. Du kan till exempel dela dem på detta sätt:
- Säljaren kommer att betala det befintliga lånet och panterätter relaterade till försäljningen av fastigheten. Säljaren betalar vanligtvis också titeln försäkringspolicy, samt säljaravgifter och fastighetsprovisioner.
- Köparen får betala överföringsskatt, registreringsavgift för handling, eventuella överföringsavgifter, avvecklingsavgifter och alla köparens lånerelaterade kostnader.
- 6Tilldela fastighetsskatten. Köparen och säljaren bör också komma överens om hur man delar upp fastighetsskatten. De kan proportioneras enligt ett överenskommet belopp eller på en procentsats baserat på hur länge varje part ägde fastigheten. Alternativt kan en part komma överens om att betala alla skatter.
Du kan i fastighetsavtalet komma överens om hur du kommer att lösa dessa tvister före eller efter stängning.
Del 3 av 4: förklaring av eventualiteter och garantier
- 1Förstå eventualiteter. En beredskap är ett villkor som måste uppfyllas innan kontraktet kan bli juridiskt bindande. Om en beredskap inte uppfylls behöver köparen inte gå vidare med köpet. Det finns många händelser som köpare kanske vill ha i ett kontrakt, till exempel följande:
- värdering
- heminspektion
- finansiering, såsom tillgång på inteckning eller lyckad försäljning av köparens hus
- 2Lägg till en bedömning beredskap. Detta skyddar köparen om hemmet värderas till ett lägre värde än förväntat. Du bör också ange om parterna kommer att omförhandla priset om bedömningen var låg.
- Du kan skriva, "Detta erbjudande är beroende av att fastigheten värderar åtminstone köpeskillingen. Om bedömningen är lägre än köpeskillingen, kan parterna omförhandla köpeskillingen."
- 3Infoga en beredskap om inspektioner. En inspektion ger både säljare och köpare skydd. Köparen kan komma tillbaka från försäljningen om inspektionen upptäcker orapporterad skada. Säljaren kan också undvika rättegång genom att avslöja skada, som bara en inspektör kanske kan hitta. Du bör verkligen inkludera en beredskap angående en heminspektion. Du bör också ange vilka alternativ parterna har om problem upptäcks:
- Köparen kan helt enkelt acceptera det befintliga villkoret och gå vidare med köpet.
- Säljaren kan korrigera villkoret och låta inspektören intyga att problemet har åtgärdats.
- Parterna kan förhandla fram en förlikning, till exempel en sänkning av inköpspriset.
- Köparen har möjlighet att häva avtalet om ingen överenskommelse kan nås.
- 4Inkludera en beredskap för köparens finansiering. Denna beredskap skyddar köparen så att de inte behöver gå vidare med köpet om de inte kan komma med pengarna. Du kan inkludera olika oförutsedda utgifter, beroende på omständigheterna:
- En beredskap att köparen får ett lån och ger säljaren ett åtagandebrev från långivaren.
- En beredskap som köparen måste kunna sälja sitt hem: "Detta erbjudande är beroende av försäljning och stängning av köparens fastighet på 6231 Mullholland Drive, Any City, Kalifornien, 12345 inom tidsperioden för stängning av säljarens egendom."
- 5Lägg till säljarens garantier. Säljaren måste vanligtvis garantera (lova) att vissa saker är sanna. Köparen kan lita på dessa löften och, om löftet visar sig vara falskt, säga upp avtalet. Garantier kallas också "representationer". Säljare kan inkludera många garantier, till exempel följande:
- de kommer att förmedla köparen god och marknadsförbar titel
- de kommer att köpa och tillhandahålla en titelförsäkring
- fastigheten bryter inte zonindelning och andra koder
- det finns inga intrång, lättnader eller motgångar på fastigheten
- 6Förklara alternativ efter avtalsbrott. Om en part inte uppfyller sina skyldigheter enligt fastighetsavtalet har den andra parten vanligtvis alternativ. Du kan stava ut dessa alternativ i kontraktet.
- Du kan skriva, "Om någon av parterna inte fullgör sina skyldigheter enligt detta avtal, kan den andra parten göra något av följande: (1) säga upp avtalet, (2) stämma i domstol för specifikt utförande, (3) stämma ersättning och faktiska skador. "
- 7Förklara hur du kommer att lösa tvister. Ibland är tvister mindre och ingen av parterna vill säga upp avtalet eller stämma. Du kan i fastighetsavtalet komma överens om hur du kommer att lösa dessa tvister före eller efter stängning. Du kan till exempel gå med på att förmedla tvister. Vid medling lyssnar en neutral tredje part till tvisten och försöker hjälpa båda parter att nå en lösning.
- Ett exempel på medlingsklausul skulle säga: "Alla tvister som rör detta avtal ska först underkastas medling. Parterna kommer gemensamt att välja en medlare och dela 50-50 medlingskostnaderna. Om medling inte lyckas, kan parterna söka andra åtgärder som anges i detta avtal. "
Säljaren betalar vanligtvis också titeln försäkringspolicy, samt säljaravgifter och fastighetsprovisioner.
Del 4 av 4: slutföra kontraktet
- 1Beskriv fastighetsprovisionerna. I avtalet vill du att säljaren ska komma överens om att det stängande företaget kan dra av en procentsats från försäljningen och ge den till fastighetsmäklaren som deras provision. Du bör identifiera beloppet som kan anges i procent av inköpspriset. Om mer än en mäklare eller fastighetsföretag ska få en provision, ange information för varje.
- Exempelspråk kunde läsa: "Säljaren bemyndigar det stängande företaget att dra av från säljaren och betala provision enligt följande vid stängningen: [fastighetsföretagets namn] kommer att få 3% av inköpspriset."
- 2Tilldela risk för förlust. Fastigheten kan skadas efter det datum då avtalet undertecknas men före utgångsdatumet. Följaktligen måste du tilldela risken för förlust till någon av parterna. Generellt kommer säljaren att ta risken för förlust fram till balansdagen.
- Du kan skriva, "Om någon del av egendomen skadas eller förstörs av översvämning, jordbävning, brand, vandalism eller handling från Gud före stängning, kommer risken för förlust eller skada att bäras av säljaren. Om kostnaderna för reparation av förlusten överstiger 10% av köpeskillingen, då kan antingen säljaren eller köparen välja att säga upp detta avtal genom att ge den andra parten ett skriftligt meddelande. Inlåning med värsta pengar ska returneras till köparen. "
- 3Välj ditt lagval. Du bör inkludera en mening som anger vilken lag som kommer att gälla för kontraktet om det finns en rättslig tvist. Du bör välja lagen i den stat där fastigheten ligger.
- Till exempel kan du skriva, "Detta kontrakt ska regleras av lagarna i delstaten Ohio."
- 4Inkludera en fusionsklausul. Du vill se till att alla förstår att det skriftliga avtalet representerar hela avtalet. Följaktligen vill du inkludera en "fusionsklausul", som anger att inga tidigare avtal är giltiga.
- Till exempel kan du skriva, "Detta kontrakt innehåller alla villkor, avtal och förbund mellan parterna med avseende på ämnet. Det ersätter tidigare avtal, överenskommelser och korrespondens, vare sig i skriftlig eller muntlig form. Detta kontrakt representerar hela uttalande om dess villkor och kan inte ändras förutom genom ett skriftligt avtal undertecknat av båda parter. Varje avstående måste vara skriftligt och kan inte härledas från uppförande. "
- 5Ge köparen en tidsfrist för godkännande. Den fastighetsavtal ska tydligt ange tidsfristen för köparen att acceptera erbjudandet. Efter den tidpunkten upphör erbjudandet.
- Exempelspråket skulle kunna läsa, "Erbjudandets utgångsdatum och tid: 3 februari 2016. Om det inte accepteras av detta datum och denna tid kommer detta erbjudande att upphöra. När som helst innan den andra parten meddelar godkännande kan Säljaren dra tillbaka erbjudandet och meddela återkallelsen till den andra parten. Säljaren kommer sedan att lämna ett meddelande om uttag. "
- 6Inkludera signaturblock. Det bör finnas signaturblock för säljaren och köparen vardera. Se till att det finns rader för följande information:
- namn
- titel
- datum
- adress
- faxnummer eller e-postadress
- 7Visa kontraktet för en advokat. Den här artikeln beskriver ett fastighetsavtal som är lämpligt för en grundläggande bostadsförsäljning. Dina behov kan variera. För att kontrollera att du har inkluderat allt bör du boka ett möte med en fastighetsadvokat som kan granska kontraktet och ge förslag.
- Du kan hitta en fastighetsadvokat genom att kontakta din lokala eller statliga advokatsamfund och be om remiss.
- Ring i förväg och fråga advokaten hur mycket det kommer att kosta för en kontraktsgranskning.
Läs också: Hur köper jag ett övergivet hus?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
