Hur stänger jag ett hus?

Susann Holmgren
Susann Holmgren
• 11 min läsning
Vad händer om köpare inte kan stänga ett hus före förfallodagen
Vad händer om köpare inte kan stänga ett hus före förfallodagen?

Efter att ha gått med på att köpa ett hem måste du "stänga" försäljningen. Processen är ganska komplicerad. Du måste beställa en heminspektion och eventuellt ansöka om en inteckning. När ditt sista datum närmar sig måste du gå igenom fastigheten en sista gång och notera om reparationer har gjorts. Vid stängningen kommer du att läsa dussintals dokument och betala för dina stängningskostnader innan du får nycklarna.

Del 1 av 4: förbereda ett par månader före stängningen

  1. 1
    Ta emot det undertecknade köpeavtalet. Du slutar officiellt när säljaren undertecknar och returnerar ditt köpavtal (även kallat ett köpbjudande). Inse att du kan ändra detta avtal, t.ex. om du upptäcker problem under heminspektionen. Ändå avslutar du under antagandet att köpeavtalet är slutgiltigt. Om allt går bra stänger du cirka 45 dagar efter att du fått det undertecknade avtalet (den exakta tiden beror på hur lång tid som anges i kontraktet).
    • Om du har en advokat, ge dem köpeavtalet för granskning.
    • Skicka det också till din långivare så att de kan börja försäkringsprocessen.
  2. 2
    Gör en deponering vid behov. I vissa stater måste du sätta in 5-10% i deponering. Pengarna går till din handpenning om du håller dig till avtalet och stänger enligt överenskommelse, men om du bryter mot köpeavtalet kommer pengarna att gå till säljaren. Fråga din fastighetsmäklare om du behöver göra den här betalningen.
  3. 3
    Beställ en heminspektion. En professionell inspektör bör anställas för att kontrollera huset för strukturella problem, byggkodsöverträdelser och apparater som inte fungerar. En inspektion skyddar dig i händelse av att det finns ett stort, okänt problem. Sällan kan en långivare kräva en inspektion innan de ger dig ett lån.
    • Få en remiss från din fastighetsmäklare eller advokat. Alternativt kan du leta efter en inspektör online. En vanlig heminspektion kostar 220€-500€.
    • Boka en inspektion så snart som möjligt efter att du fått det undertecknade köpeavtalet.
  4. 4
    Förhandla med säljaren om det finns problem. Inspektionen kan ha upptäckt strukturella skador eller andra allvarliga problem. Vid denna tidpunkt har köparen några alternativ:
    • Avbryt köpet. Läs ditt köp- och försäljningsavtal. Det bör ge dig rätten att komma tillbaka från försäljningen om inspektionen visar på ett allvarligt problem. Prata med din advokat.
    • Låt säljaren åtgärda problemet. Du kan dock vara pressad för tid och reparationer kan försena stängningen. Du kan inte vara säker på att ägaren kommer att åtgärda problemet ordentligt.
    • Förhandla en kredit. Be säljaren ge dig pengar så att du kan göra reparationerna själv. Detta kan vara det enklaste alternativet.
  5. 5
    Slutför din inteckning ansökan. Du kanske har godkänts på förhand för ett lån. Nu måste du faktiskt slutföra ansökan om inteckning. Ansökan är på fyra sidor och du måste tillhandahålla massor av styrkande dokument, till exempel skattedeklarationer och kontoutdrag.
    • Det är bäst att ansöka i förväg och sedan skicka dokument om det specifika hemmet när du är under kontrakt så att långivaren kan slutföra ansökan. Det kan ta en månad för långivaren att slutföra försäkringsprocessen.
  6. 6
    Läs din lånestimat. Din långivare ska skapa ett vanligt språkdokument som du kan underteckna och returnera. Var noga med att underteckna detta i rätt tid, annars kan det försena lånets utveckling avsevärt. Detta dokument sammanfattar informationen om ditt lån, inklusive följande:
    • löptid, t.ex. 15 år, 30 år, etc.
    • ränta
    • eventuella förskottsbetalningar
    • beräknade betalningar
    • stängningskostnader
    • totala kontantbeloppet att stänga
  7. 7
    Analysera bedömningen. Din långivare vill att huset ska värderas, vilket köparen måste betala för. Syftet med utvärderingen är att bekräfta att huset är lika värt som du betalar för det. Men om värderingen är låg kan långivaren minska det belopp du kan låna. Du kan behöva omförhandla köpeskillingen med säljaren och ändra ditt köp- och försäljningsavtal.
  8. 8
    Skaffa nödvändig försäkring. Din långivare kommer förmodligen att kräva att du tillhandahåller bevis på husägarförsäkring innan du stänger. Handla för att hitta den lägsta avgiften. Normalt måste du rulla in ditt första års premie med stängningskostnaderna och betala vid stängningen. Av den anledningen ska du inte betala för din försäkring i förväg såvida du inte specifikt instrueras av din långivare.
    • Du bör också köpa en titelförsäkring. Denna försäkring skyddar dig om det uppstår problem med titeln, till exempel entreprenörsarrättigheter eller obetalda skatter. Vanligtvis kommer du att behöva använda titelföretaget som behandlar filen, men det beror på hur kontraktet har skrivits.
  9. 9
    Bestäm hur du vill ta fastigheten. Du kan äga fastigheten i olika former, vilket påverkar vem som ärver fastigheten när du dör. Lägg lite tid på att överväga alternativen och konsultera en advokat vid behov:
    • Ensam ägare. Om du är ensamstående och köper hemmet kan du äga det enbart i ditt eget namn.
    • Gemensamt hyresavtal. När ett par köper ett hem tillsammans har de fler alternativ. En är att äga huset som gemensamma hyresgäster med rätt till överlevnad. Du äger egendomen lika och vid döden blir den överlevande partnern full ägare.
    • Gemensamma hyresgäster. Om du vill äga olika delar av fastigheten bör du ta den som gemensamma hyresgäster. Vid döden blir den andra partnern inte automatiskt full ägare. Istället kommer den avlidnes andel att passera genom testamente.
Du kan säkert stänga ett hus på egen hand
Du kan säkert stänga ett hus på egen hand.

Del 2 av 4: förberedelser före stängning

  1. 1
    Få en "avslöjande avslöjande" tre dagar innan. Detta liknar det kredituppskattning som erhölls i början av processen och låter dig se din slutliga ränta, löptid, lånebelopp, kontanter att stänga, betalning, avgifter och april. Använd detta för att jämföra vad som har förändrats genom utlåningsprocessen och för att vara säker på att du fortfarande vill stänga lånet.
    • Du måste underteckna detta minst tre dagar före stängning om du får ett lån, så var noga med att inte skjuta upp när din långivare skickar det till dig eller annars kan du försena din stängning avsevärt. Du kommer att granska detta igen när det stängs.
  2. 2
    Samla dina dokument. Du borde ha fått flera dokument under hemköpsprocessen. Hitta dem alla så att du kan granska dem innan du stänger. Samla in följande:
    • köp- och försäljningsavtal
    • lånestimat
    • bevis på titel sökning
    • bevis på husägares försäkring
    • hemvärdering
    • inspektionsrapporter
    • avslutande avslöjande
  3. 3
    Anslut pengarna. Prata med din bank om detta minst en dag innan du stänger. Du kanske kan använda en certifierad check eller kassakontroll, även om det är ovanligt i dessa dagar, och en tråd kan behövas. Avslutningsagenten bör berätta vad som är acceptabelt.
  4. 4
    Gå igenom fastigheten. Du har i allmänhet rätt att gå igenom fastigheten 24 timmar före stängningen. Definitivt utnyttja denna möjlighet. Kontrollera att fastigheten är som förväntat, utan några nya skador, och att säljaren har tagit bort sina tillhörigheter från lokalerna.
    • Om du begär reparationer, kontrollera att de har gjorts. Om de inte hade det, kontakta din fastighetsmäklare för att diskutera dina alternativ, inklusive att försena stängningen.
Behöver jag en advokat om jag betalar kontant för ett hus
Behöver jag en advokat om jag betalar kontant för ett hus, eller kan jag bara använda titelföretaget?

Del 3 av 4: delta i din stängning

  1. 1
    Be din advokat delta. Du kan säkert stänga ett hus på egen hand. Du kan dock behöva en advokats råd om något förvirrar dig eller om överraskande information dyker upp i dokumenten. Berätta därför för din advokat när stängningen är planerad och be dem delta med dig.
  2. 2
    Blockera tillräckligt med tid. Det tar vanligtvis upp till två timmar att slutföra en avslutning. Om saker går snabbt kan du avsluta på en timme, men räkna inte med det. Budgeta istället i två timmar så att du inte känner dig rusad.
  3. 3
    Ta med nödvändiga dokument. Du måste visa stängningsagenten vissa dokument, så samla dem i förväg för att ta med dig. Ta med följande:
    • Foto-ID. Den stängande agenten måste verifiera din identitet, så ha ditt körkort eller pass med dig. Ta också med en andra form av ID, även om denna andra form vanligtvis inte behöver ha ett foto. Kontrollera för att vara säker.
    • Köp- och försäljningsavtal. Det är bra att ha en kopia med dig, om du behöver hänvisa till den.
  4. 4
    Identifiera de personer som är närvarande. Flera personer kommer att delta i stängningen förutom säljaren och köparen. Bli inte förvånad om det finns en hel del personer i rummet. Följande kan till exempel delta i avslutningen:
    • Avslutningsagenten, som driver avslutningen.
    • Advokater. Både köpare och säljare kan ha en advokat. Den avslutande agenten kan också vara en advokat.
    • En representant från titelföretaget.
    • Fastighetsmäklare.
    • Köparens långivare.
  5. 5
    Skynda dig inte. Många avslutande dokument är skrivna på förvirrande juridiskt språk. Ta dig tid att läsa dem och låt inte stängningsagenten skynda dig genom processen. Om du har frågor, fråga stängningsagenten, långivaren eller din advokat innan du undertecknar.
En professionell inspektör bör anställas för att kontrollera huset för strukturella problem
En professionell inspektör bör anställas för att kontrollera huset för strukturella problem, byggkodsöverträdelser och apparater som inte fungerar.

Del 4 av 4: underteckna dokument

  1. 1
    Granska det månatliga betalningsbrevet. Detta dokument kommer att förklara din månatliga inteckning. Den ska identifiera hur mycket som går till ränta, kapital, skatt och försäkring. Om du har frågor, fråga långivarens representant, vem som ska vara vid stängningen.
  2. 2
    Läs din avslöjande. Detta dokument ska förklara detaljerna i ditt lån. Läs det noggrant och se till att villkoren matchar vad din långivare berättade för dig i lånestimatet. Uttalandet ska innehålla följande information:
  3. 3
    Underteckna skuldebrevet. Denna anteckning är avtalet mellan dig och din hypotekslångivare. Det bör innehålla information om lånet, såsom räntesats och förskottsböter. Dubbelkolla denna anteckning och bekräfta att villkoren matchar de i det avslöjande avslöjandet. Skriv denna anteckning för att göra den laglig.
  4. 4
    Skriv din inteckning eller förtroendeakt. Genom att underteckna detta dokument lovar du hemmet som säkerhet för ditt bostadslån. Om du som standard kan din långivare ta beslag på hemmet. Läs dokumentet noga innan du undertecknar det.
  5. 5
    Läs ditt avslutande avslöjande noggrant. Du bör få detta dokument minst tre arbetsdagar före stängningen. Det beskriver alla dina ekonomiska förpliktelser, inklusive dina stängningskostnader, försäkringsåtaganden och en fördelning av din inteckning.
    • Jämför detta dokument med din lånestimat. Villkoren bör vara desamma.
    • Om de slutliga kostnadsberäkningarna eller lånedetaljerna har ändrats, sluta avsluta och prata med din advokat. Din långivare eller titelagent kan bryta mot lagen genom att ge dig nya villkor vid stängningen.
  6. 6
    Skriv under prorationspapper. Dessa dokument förklarar hur säljaren och köparen delar upp fastighetsskatt och eventuellt avgifter för husägare. Du kan också dela upp kostnaden för verktyg. Granska tidningarna för att se till att de överensstämmer med ditt avtal innan du undertecknar.
  7. 7
    Granska och underteckna andra dokument. Du kan behöva registrera dig till 30 dokument (eller fler) när du stänger. Läs var och en noggrant. Om du har frågor, fråga din advokat eller stängningsagenten. Några andra dokument du måste granska inkluderar följande:
    • Översvämningsrisker. Detta dokument kommer att identifiera om ditt hem befinner sig i en översvämningszon.
    • Rapporter om rapporter. Köparen måste bekräfta att han har granskat inspektions- och undersökningsrapporterna.
    • Sammanfattning av titeln. Detta dokument registrerar alla dokument som påverkar fastigheten.
  8. 8
    Ta emot dina nycklar. När du har undertecknat alla dokument och betalat för dina stängningskostnader bör du få nycklarna till ditt nya hem. Grattis, du är nu husägare!
Läs också: Hur köper jag ett hyresavtal?

Frågor och svar

  • Behöver jag en advokat om jag betalar kontant för ett hus, eller kan jag bara använda titelföretaget? Upprättar de kontrakt? Måste jag göra en undersökning och inspektion?
    Nej, du behöver inte en advokat, även om du kanske vill representeras av en advokat eller en fastighetsmäklare för att säkerställa att du inte utnyttjas. Kontraktet kommer inte att upprättas av titelföretaget - antingen kan du låta en advokat eller en fastighetsmäklare göra detta åt dig, eller så kan du göra det själv. När du betalar kontant krävs en undersökning eller inspektion, men du bör fortfarande överväga att skydda dig själv i detta stora köp.
  • Vad händer om köpare inte kan stänga ett hus före förfallodagen?
    Det återvänder till marknaden.

Läs också:

  1. Hur köper jag ett hus med ett hyresalternativ?
  2. Hur köper jag ett hus efter att ha lämnat in konkurs?
  3. Hur köper jag ett hem utan pengar nere?
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
Relaterade artiklar
  1. Hur förhandlar man om en delvis hyresbetalning?Selma Söderberg
  2. Hur man är en bra hyresvärd?Britt-Louise Ivarsson
  3. Hur meddelar jag en hyresgäst skriftligen om en ökning?Borghild Norberg
  4. Hur hyra ditt hus?Eje Olofsson
  5. Hur redovisas hyresfria perioder?Malte Jonasson
  6. Hur skriver jag ett varningsbrev till en hyresgäst?Selma Söderberg
FacebookTwitterInstagramPinterestLinkedInGoogle+YoutubeRedditDribbbleBehanceGithubCodePenWhatsappEmail