Hur får man en omvänd inteckning?
Ditt omvända hypotekslån kan struktureras på olika sätt: Lånet kan struktureras som en kredit.
En omvänd inteckning är ett lån som husägare 62 år eller äldre kan dra nytta av för att få tillgång till kapitalet i sina hem. Det är inte en andra inteckning - en omvänd inteckning måste vara den enda panträtten på fastigheten - det är ett lån som betalar låntagaren månatliga betalningar upp till värdet av ett bostads kapital. Omvända inteckningar behöver inte betalas tillbaka förrän husägare flyttar ut ur hemmet eller de går bort, vid vilken tidpunkt gården betalar tillbaka lånet. De vanliga hypotekslånen är HECM (Home Equity Conversion Mortgages) som är ett försäkringslån från Federal Housing Administration (FHA) som erbjuds av privata långivare. Om du vill ha en omvänd inteckning måste du se till att du kvalificerar dig, träffa en långivare och stänga lånet.
Del 1 av 3: kvalificera sig för en omvänd inteckning
- 1Se till att du uppfyller de speciella kraven. För att kvalificera dig för en omvänd inteckning måste du uppfylla ett par grundläggande krav, du måste vara över sextiotvå år och ha tillräckligt med eget kapital i ditt hem.
- De flesta kommer inte att få en omvänd inteckning förrän deras hem är helt avbetalt, men du kan fortfarande vara berättigad även om du fortfarande gör betalningar. Men om du fortfarande gör betalningar måste balansen betalas helt med omvänd inteckning.
- Till exempel, om du har en balans på din inteckning på 7460€ och du är berättigad till en omvänd inteckning på 74600€, skulle du ha 67200€ kvar efter att du betalat av din inteckning. Använd en omvänd panträknare för att uppskatta hur mycket du kvalificerar dig för. Du hittar en på http://reversemortgage.org/About/Reverse-Mortgage-Calculator.
- 2Bestäm om ditt hus uppfyller kraven. Inte alla hus kommer att kvalificera sig för en omvänd inteckning. För att vara berättigad till en omvänd inteckning måste ett hem i allmänhet vara en enfamiljshus.
- Under vissa omständigheter kan flerfamiljestrukturer kvalificeras. Om du bor i en struktur med fyra eller färre enheter och upptar en av enheterna som din primära bostad, bör du vara berättigad till en omvänd inteckning.
- 3Visa att hemmet är din primära bostad. Även om du vill få en omvänd pant på ett enda familjehem måste du också visa att det är din primära bostad. Du måste visa att du bor i ditt hem minst 183 dagar om året, och varje år efter att du fått ditt lån måste du underteckna ett årligt beläggningsbevis.
Ansökan om att få en omvänd inteckning liknar en konventionell inteckning.
Del 2 av 3: ansöka om omvänd inteckning
- 1Delta i en rådgivningssession. Ett av villkoren för att få en omvänd inteckning är slutförandet av en lånerådgivningssession. Långivaren kan inte rekommendera en specifik rådgivare, men måste ge dig en HUD-godkänd lista över rådgivare i ditt område. En långivare kan inte ge dig en omvänd inteckning om du inte har ett giltigt HECM-rådgivningsintyg.
- En rådgivning bör ta ungefär en och en halv timme (eller längre om du behöver mer tid) och kan slutföras via telefon eller göras personligen. De kostar vanligtvis mellan 75€ och 150€, även om vissa organisationer erbjuder det gratis.
- Rådgivarna bör förklara villkoren för en omvänd inteckning för dig och uppmärksamma fördelarna och nackdelarna som är unika för din situation. De bör också göra några preliminära beräkningar som avgör om du har råd med en omvänd inteckning när skatter, försäkringar, reparationer och liknande ingår.
- Olika typer av omvänd inteckning har olika kostnader förknippade med dem, och när du avslutar rådgivningssessionen är rådgivaren enligt lag skyldig att förse dig med den totala årliga lånekostnaden (TALC). På så sätt kan du göra en jämförelse sida vid sida och bestämma vilken som är bäst för dig.
- 2Hitta en långivare som du litar på för att hantera din omvänd inteckning. Du kanske vill välja någon du har arbetat med tidigare om finansiering eller en professionell som är mycket ansedd och rekommenderas.
- Det är bäst om din långivare är medlem i National Reverse Mortgage Lenders Association (NRMLA). Medlemmarna måste uppfylla vissa operativa och etiska standarder, inklusive att hålla sig uppdaterad med gällande lag och bästa praxis genom fortbildningsprogram. Du hittar en NRMLA-medlem på http://reversemortgage.org/Find-a-Lender.
- Du kanske också kan hitta en mäklare som arbetar med en NRMLA-långivare som kan ge dig ett bättre erbjudande.
- 3Fyll i ansökan. Ansökan om att få en omvänd inteckning liknar en konventionell inteckning. Långivaren kommer att undersöka din ekonomiska situation och utvärdera om de tror att du har råd med kostnaderna för en omvänd inteckning. Var beredd att tillhandahålla:
- Alla register över din inkomst, inklusive löner, löner, pensioner, pensionskonton, SSI, socialförsäkring och andra inkomster du kan ha.
- Registrering av dina utgifter, såsom verktyg, försäkringsbetalningar, eventuella skulder (inklusive inteckningar) och skatter.
- Du bör också vara beredd på en förfrågan om din kredithistorik. Om det finns kvarvarande negativa poster i din kreditrapport, skulle det vara bäst att prata med dina gamla borgenärer och lösa dem.
- 4Vänta på godkännande och välj lånets format. Ibland kan det ta upp till 30 dagar. Långivaren gör en titelsökning och letar efter panträtter eller andra problem som kan utmana ditt ägande av huset. När du har fått ett godkännande bör du välja hur du vill ha din utbetalning. Ditt omvända hypotekslån kan struktureras på olika sätt:
- Lånet kan struktureras som en kredit. Låntagaren kan komma åt kreditgränsen när som helst, oavsett orsak, även om det kan finnas gränser för hur mycket som kan nås under en tidsperiod. Den oanvända saldot på kreditgraden växer faktiskt i värde när hemmet ökar i värde.
- Lånet kan struktureras som en månatlig betalning under ett bestämt antal år, så kallad terminsbetalningsplan. Köparen får samma summa pengar varje månad även om värdet på hemmet minskar.
- Lånet kan struktureras enligt en fast betalningsplan, vilket innebär att köparen får en månadsbetalning så länge de är kvar i hemmet, även om betalningsbeloppet överstiger lånevärdet.
Att få en omvänd inteckning påverkar inte din socialförsäkringspension eller dina Medicare-förmåner, men du tappar förmodligen din Medicaid och SSI om du tar en omvänd inteckning. - 5Planera ett slutdatum med din långivare när lånet är "klart att stänga. " När ett lån är "klart att stängas" är teckningsgarantin och ekonomin fullständig och din ansökan har godkänts. När du har bestämt dig för att stänga med en långivare, prata med en fastighetsadvokat som förberedelse för avslutningen.
- Din advokat bör se till att räntan, lånebeloppet, avgifterna och återbetalningsvillkoren är vad du och långivaren tidigare gått med på. Dessutom bör de granska kontraktet för eventuella villkor som kan vara till din nackdel.
- De avslutande kostnader och diverse avgifter är vanligtvis mellan 900€ och 2090€, exklusive origine avgifter. Ursprungsavgifter är 2% av de första 149000€ och 1% därefter, med ett tak på totalt 4480€. Dessa kostnader kan vanligtvis läggas in på inteckningen, men du bör vara medveten om dem.
- 6Underteckna pappersarbetet och vänta på din check. Om allt är tillfredsställande, fortsätt och underteckna pappersarbetet. De flesta långivare kommer att skära dig en check omedelbart eller skicka den till dig via e-post. Om en del av den omvända inteckningen kommer att betala din befintliga inteckning, bör långivaren också få en check till dem omedelbart.
- Om du tror att någon av de andra betalningsplanerna kan vara mer fördelaktiga för dig, har du rätt att ändra den av någon anledning.
Del 3 av 3: besluta om en omvänd inteckning är rätt för dig
- 1Ta inte en omvänd inteckning om du planerar att lämna hemmet snart. Eftersom kostnaderna för en omvänd pant kan vara så höga är det inte meningsfullt att få en om du ska lämna huset om några år. Om du är är det förmodligen bättre att få ett konventionellt bostadslån eller en andra inteckning.
- Om du har problem med att betala din skatt, se om ditt län har program för uppskjutande av fastighetsskatt. Om du behöver pengarna för att göra reparationer är en HELOC eller en kreditkredit nästan säkert ett bättre alternativ för dig.
Till exempel, om du har en balans på din inteckning på 7460€ och du är berättigad till en omvänd inteckning på 74600€, skulle du ha 67200€ kvar efter att du betalat av din inteckning. - 2Tänk på inverkan på medicaid eller SSI fördelar. Att få en omvänd inteckning påverkar inte din socialförsäkringspension eller dina Medicare-förmåner, men du kommer förmodligen att förlora din Medicaid och SSI om du tar en omvänd inteckning.
- Om du har mer än 2240€ i likvida medel tar det dig automatiskt bort från Medicaids behörighet. När pengarna är förbrukade kan du återansöka, men det utgör ett problem för vissa pensionärer.
- 3Leta efter andra alternativ om du vill skicka hemmet till dina arvingar. En omvänd inteckning fungerar bokstavligen som om den vänder din ursprungliga inteckning. Ditt eget kapital betalas tillbaka till dig varje månad, vilket skapar en balans på inteckningen.
- När husägaren dör kan titeln till huset överföras till deras arvingar, men arvingarna måste tillfredsställa lånets belopp eller förlora gärningen.
- Även om betalningar under omvänd hypotekslån upphör, kan husägaren inte kastas ut från hemmet.
Läs också: Hur jämför jag inteckningsprogram?
Läs också:
Ansvarsfriskrivning Innehållet i denna artikel är för din allmänna information och är inte avsedd att ersätta professionell lag eller finansiell rådgivning. Det är inte heller avsett att lita på av användare när de fattar några investeringsbeslut.
