Hur köper jag ett hus till salu av ägaren?

Prata med ägaren. Ring eller maila ägaren för att uttrycka ditt intresse och ställa in en tid för att se hemmet. Ställ ägaren så många frågor som du behöver. Frågor du bör ställa inkluderar:

• Varför säljer du?
• Hur länge har huset varit på marknaden?
• Har du några problem med grannskapet eller dina grannar?
• Vad ingår i försäljningen? Fråga till exempel om apparater (kyl, tvättmaskin, torktumlare, mikrovågsugn, etc.), dekorationer (draperier, mattor etc.) och möbler.
• Har huset några problem?
• Har det skett några större renoveringar eller reparationer?
• Hur gammal är huset, vitvaror, tak, värme- och kylsystem, VVS-system och elektriska system?
• Vad tycker du om att bo i det här hemmet?
• För landsbygdshus, fråga om hur elförsörjning (el, vatten, gas etc.) tillhandahålls, om mineralrättigheter ingår och om det finns lättnader på fastigheten.

Bedöm grannskapet. Undersök omgivningen. Fråga din agent eller forskarskolplatser, närliggande bekvämligheter som shopping eller livsmedel och transportalternativ. Fråga om husägarens förening och eventuella tillhörande avgifter eller andra begränsningar. Forskning översvämnings slätt / översvämningsrisk, brottsstatistik och andra risker förknippade med området. Prata med agenten för att få en känsla av grannskapets demografi och all utveckling som sker där (gentrifiering, övergång från gamla till unga husägare eller vice versa, etc.).

Få en ledtrådsrapport. CLUE står för Comprehensive Loss Underwriting Exchange. Denna rapport ger dig en 5-årig historik över alla försäkringsanspråk som har lämnats in för det hem du är intresserad av. Du måste be säljaren om tillstånd innan du kör rapporten. Det kostar 15€ eller mindre.

• Rapporten kommer att identifiera eventuella problem som huset sannolikt kommer att ha och ge dig en uppfattning om försäkringsavgiften för hemmet.
• Försäkringsföretag använder vanligtvis tidigare anspråk för att beräkna försäkringsavgifter.
• Endast ägaren om en fastighet har åtkomst till CLUE-rapporten. Be säljaren att begära en rapport. Säljaren kan ringa 1-866-312-8076 eller besöka LexisNexis webbplats för att göra en onlineförfrågan.

Granska fastighetsskatter. Be din agent eller den nuvarande husägaren om information om fastighetsskatt. Det kan finnas skatter som fastställts av staden, länet och / eller lokala skolområden. Be om information angående skattesatser. Vad är den vanliga skatteplikten för hemmet? Förblir den konsekvent mellan år eller varierar oväntat? Försök få en känsla av hur mycket fastighetsskatt du skulle betala under de första åren i huset.

Låt hemmet inspekteras. Husägaren kanske inte berättar om alla problem i sitt hem, eller så kanske de inte känner till några av problemen. En heminspektör kommer att noggrant kontrollera fastigheten och ge dig all information du behöver för att fatta ett beslut. Heminspektören bör kontrollera:

• Elkablage
• Fuktnivåer
• Kolmonoxidnivåer
• Asbest
• Bly elektromagnetiska fält
• Radon
• Inspektioner sker vanligtvis inte förrän du gör ett erbjudande, men du kan alltid be säljaren att låta dig få en tidigare i processen. Var närvarande under inspektionen så att du kan ställa frågor och se saker från första hand.
• Besök European Society of Home Inspectors webbplats eller ring 1-800-743-2744 för att hitta en ackrediterad inspektör.
• Innan du anställer en inspektör, fråga hur mycket det kommer att kosta och om du kan vara där. Om inspektören inte vill att du ska vara vid inspektionen, välj en annan inspektör.

Få en värderingsrapport för närliggande hem. Säljarens begärande pris bör endast användas som utgångspunkt. Mäklare hjälper vanligtvis säljare att sätta ett pris, men din säljare arbetar inte med en mäklare. Hitta fastighetsvärdet för angränsande bostäder för att ge dig en uppfattning om vad hemmet egentligen är värt.

• Kontrollera också de senaste försäljningspriserna för bostäder som liknar det hem du är intresserad av.
• Du kan få utvärderingar från webbplatser som Zillow, Real Estate ABC och Electronic Appraiser. Den elektroniska värderingsman webbplats erbjuder den mest exakta rapporten och kostar 22€

Bestäm ditt erbjudande. Basera ditt erbjudande på det begärda priset, hemmets marknadsvärde, värdet på de angränsande bostäderna och den aktuella bostadsmarknaden. Om bostadsmarknaden är stark i ditt område kan du behöva göra ett erbjudande som överstiger det begärda priset. Om marknaden inte är stark kan du erbjuda under eller direkt till begärt pris.

• Till exempel, om det begärda priset är 149000€ och det beräknade bostadsvärdet var 127000€, kan du börja med ett erbjudande på 114000€ (90% av marknadsvärdet). Detta erbjudande skulle vara acceptabelt på en marknad som inte är särskilt stark.
• Om marknaden var stark kan du börja med det uppskattade värdet på hemmet: 127000€
• Om du bjuder för lågt kan säljaren omedelbart avslå ditt erbjudande. Arbeta med din advokat för att ställa in ditt erbjudande.
• Du bör också bestämma ditt eget högsta erbjudande pris, som kommer att baseras på hur mycket du har råd och hur mycket du är villig att betala för hemmet.
• Att känna till ett högsta erbjudande pris gör det möjligt för dig att styra förhandlingar lägre än din gräns eller veta när du ska gå vidare och släppa förhandlingar.

Arbeta med en fastighetsadvokat. Ett försäljningskontrakt och en stängningsprocess är komplicerade. En fastighetsadvokat kan hjälpa dig att navigera i denna process och se till att du har en väg ut ur ditt kontrakt om det finns problem med heminspektionen eller med säljaren.

• Din advokat kan också hjälpa dig att förhandla om vem som ska betala avgiften för överföring av skatt och skatt.
• Ta med din fastighetsadvokat tidigt.
• Välj en lokal advokat som är bekant med grannskapet du köper i.
• En advokat tar vanligtvis en fast avgift eller kräver att du betalar per timme. Om du betalar per timme, visa dig så förberedd som möjligt för att minska den tid du betalar för.

Överväg att köpa ett alternativ. Att betala säljaren för en option att köpa huset tar huset av marknaden, ger mer tid innan stängning och ger dig alternativ för bortskaffande (försäljning eller flyttning). Optionskursen bör täckas i det slutliga försäljningspriset om det stängs eller återvinns om villkoren för optionen inte uppfylls av säljaren. Förstå dock att optionspriset kan gå förlorat om hemmet inte köps.

Formulera oförutsedda utbud. Erbjudandet inkluderar eventualiteter som är utformade för att skydda dig från oförutsedda brister i hemmet. Beredskapen gör det ofta möjligt för dig att inspektera hemmet vidare och / eller fortsätta genom stängningsprocessen och komma ur ditt erbjudande om vissa problem uppstår. Tillfällen kan till exempel vara att huset utvärderas till det överenskomna försäljningspriset eller högre, din förmåga att hitta acceptabel (enligt din åsikt) finansiering, titeln går fri och tydlig, insättningsbeloppet och / eller återlämnande av eventuella insättningar om försäljningen inte stängs.

Gör erbjudande. Kontakta säljaren eller arbeta genom din agent för att skicka ditt erbjudande. Var noga med att skicka in den komplett med önskade oförutsedda utgifter och specifikt erbjudande pris. Du kanske vill att din advokat ska granska erbjudandet en gång till innan du skickar det.

Förhandla erbjudandepriset. Säljaren kanske inte accepterar och sedan motverkar ditt erbjudande. Säljaren kanske hoppas att du delar upp skillnaden, annars kan motbudet vara fast och icke förhandlingsbart. Säljaren kan också avvisa ditt erbjudande direkt.

• Om säljaren hoppas på en uppdelning, hitta ett belopp som ligger mellan kontraerbjudandet och ditt ursprungliga erbjudande. Till exempel, om du erbjöd 114000€ och säljaren motverkade 144000€, kan du erbjuda 129000€
• Om säljaren motverkar och säger att de inte är villiga att förhandla vidare kan du antingen acceptera erbjudandet eller be säljaren att meddela dig om de har förändrat sig.
• Om du har råd att vänta kan säljaren ändra sig och vara villig att förhandla.

Förhandla om oförutsedda utbud. Det kan finnas ytterligare oförutsedda utgifter för erbjudandet när stängningsprocessen går framåt. Beredskap kan innefatta att säljaren tillhandahåller finansiering (vilket skulle vara till nytta för äldre människor utan en bostadslån med lägre räntesats för köparen), en andra inteckning från säljaren för att minska köparens kontanter, ett försenat drag eller slutförd försäljning av köparens befintliga bostad, bland andra möjligheter.

Få köparens avtal på erbjudandet. Få en bekräftelse från köparen på ditt erbjudande pris och eventualiteter som specifikt i ditt erbjudande. Be dem skriva under erbjudandet och slutföra försäljningspriset så att du kan börja avsluta processen. Efter detta avtal går köparen och säljaren in i en spärrad period, vanligtvis mellan 2 veckor och en månad, under vilken tidsvillkor för erbjudandet uppfylls.

Få huset utvärderat. Din långivare väljer en värderingsman för att se om huset faktiskt är värt det du erbjöd dig att betala. Om bedömningen är lägre än ditt erbjudande måste säljaren sänka priset.

• Var noga med att begära en värderingsman som är bekant med det område som ditt hem är i.
• Om du måste hitta en värderare, besök European Society of Appraisers webbplats eller Appraisal Institute webbplats för att hitta en ackrediterad värderare i ditt område. Fråga hur mycket de kommer att ta ut.
• Om du inte håller med den första utvärderingen kan du begära en andra utvärdering.
• En beredskap för erbjudandet bör vara att huset värderas till eller över erbjudande pris.

Låt hemmet inspekteras. Om du inte har kunnat göra en heminspektion tidigare kan du få en nu. Återigen, hitta en ackrediterad heminspektör. Om det finns några problem med hemmet kan du be säljaren att åtgärda dem eller så kan du dra tillbaka ditt erbjudande. Det bör finnas beredskap i ditt erbjudande för avslöjade och icke avslöjade problem, vem betalar för reparationer, eventuella begränsningar och andra regler angående inspektionsresultaten.

• Om ditt erbjudande var lågt är det mindre troligt att säljaren betalar för reparationerna. Om du gjorde ett högre erbjudande kan säljaren betala för reparationen.
• Din långivare kan också begära att reparationer görs innan deponering stängs.

Gå igenom kontraktet. Sitt med din advokat och gå igenom försäljningsavtalet igen. Du bör också göra en slutkontroll just nu. Du vill se till att eventuella förhandlade reparationer har gjorts och att huset inte har skadats under spärrningen.

• Om säljaren lämnar några apparater, se till att de finns där.
• Underteckna inga papper förrän du är bekväm med kontraktets villkor och du har en klar förståelse för allt.

Se till att villkoren för beredskap har uppfyllts. Gå igenom ditt avtalade erbjudande för att se att dina förhandlade beredskapsvillkor har uppfyllts. Ta itu med olösta oförutsedda problem. Låt din advokat hjälpa dig genom denna undersökning.

Arbeta med ett titelföretag. Ett titelföretag gör en titelsökning och hjälper till med avslutningsprocessen. Be din advokat om rekommendationer. Du kan också hitta ett titelföretag genom att kontakta European Land Title Association. Din advokat och titelföretag kommer att arbeta tillsammans.