Hur köper jag ett hus med markavtal?

Köparen bör dock vara säker på sin betalningsförmåga innan han tecknar ett markavtal.

Ett markavtal är ett sätt att köpa ett hus utan att få en inteckning från en bank. Istället blir säljaren effektivt en långivare och förhandlar privat en betalningsplan med köparen. Detta kan vara ett riskabelt förslag, men det kan också vara mycket lönsamt, särskilt för säljaren. För en köpare vars kredithistoria har visat sig vara ett hinder för att få en traditionell inteckning kan ett markavtal vara det bästa sättet att få ett hem. Köparen bör dock vara säker på sin betalningsförmåga innan han tecknar ett markavtal.

Del 1 av 3: förstå markkontrakt

1
Lär dig mer om konceptet. Ett markavtal är när ett husägare samtycker till att sälja ett hem direkt till köparen, med villkoren för affären som köparen och säljaren ställer privat. Detta möjliggör flexibilitet vid upprättandet av en behaglig betalningsplan och möjliggör försäljning av bostäder till personer med dålig kredit. Vanligtvis förväntas full betalning snabbare än vad som skulle vara fallet med en traditionell inteckning, men återbetalningsperioden är vanligtvis minst fem år. Köparen bor i huset medan han eller hon slutför betalningen på fastigheten. Betalningar kan dock baseras på ett betalningsschema på 15 år eller längre, med en ballongbetalning i slutet. Detta kräver ofta att köparen omförhandlar med säljaren eller hittar annan finansiering.
- Markkontrakt kan kännas av flera andra namn, som varierar delvis efter region. Synonymer inkluderar: Trust Deeds, Contract for Deed, Deeds of Trust, Home Notes, Ownerfinancing, eller Private Held Mortgage.
2
Förstå riskerna med säljaren. Det är möjligt att du inte kommer att kunna betala för huset på de villkor som ursprungligen fastställts. Vid en försäljning som genomförs med en bank får säljaren fastighetens fulla värde mer eller mindre omedelbart efter försäljning. Markavtalet ger därför mycket mindre förtroende för återbetalningssäkerheten. Men om köparen inte betalar enligt schema kan säljaren säga upp affären och behålla hemmet och alla betalningar.
- Det finns en möjlighet att skada kommer att uppstå på fastigheten medan säljaren ockuperar den, men markavtal gör ofta köparen ansvarig för underhållet av hemmet.
3
Förstå köparens risk. Dessa är mycket allvarligare än riskerna för säljaren. När ett markavtal har undertecknats anses köparen bara ha en "rättvis titel" och inte en fullständig "laglig titel" till huset. Om man missar betalningar kan de förlora äganderätten till huset och alla de pengar de har betalat för det.
- Även om du kommer att ha flexibilitet i att förhandla om ditt betalningsschema kan det ändå vara svårare att uppfylla villkoren än en traditionell inteckning. Återbetalningsgraden är mycket snabbare och räntan högre. De flesta markkontrakt är också upprättade så att du i slutändan kommer att behöva betala en stor engångsbetalning, för vilken du fortfarande kan behöva ta ett lån.

Hur bestämmer jag de månatliga betalningarna på ett markavtal?

Del 2 av 3: förmedling av en affär

1

Hitta en fastighetsmäklare. Den fastighetsmäklare kommer båda att hitta ett hus och hjälpa dig att förhandla om villkoren med säljaren. Därför är det viktigt att fastighetsmäklaren inser din situation och förstår att du vill köpa ett hus genom ett markavtal. Du bör avslöja detta faktum i början av din sökning.
2
Hitta ett hem. Det är viktigt att hitta ett hus som du gillar, för när du väl har ingått ett markavtal kommer du förmodligen att ha svårt att befria dig från affären utan att förlora din investering. Listan behöver inte ange att ägaren vill finansiera affären privat. Det kan dock hjälpa till att förhandla med någon som har haft svårt att sälja huset, eventuellt inriktat på fastigheter som har funnits på marknaden i några månader.
- Det finns ingen lätt tillgänglig resurs för att hitta säljare som är intresserade av ett markavtal. Vanligtvis är du ansvarig för att övertyga en köpare att acceptera affären. Din fastighetsmäklare kommer dock att känna till vissa säljare och kan ha viss inblick i vilka som skulle vara intresserade av ett markavtal.
3

Lägg ett bra erbjudande. För att en säljare ska kunna intressera sig för ett markavtal måste du erbjuda goda villkor. Vanligtvis säljs hus som säljs via markavtal för något mer än sin normala skattesats. Det betyder att du vill lägga ett högre erbjudande än vad du annars skulle göra. Du kanske vill erbjuda hela noteringspriset, eventuellt mer, beroende på den lokala bostadsmarknaden.
4
Betona fördelarna för säljaren. Många säljare föredrar att få den stora engångsbetalningen de får från en bankfinansierad försäljning. Andra kan se ett markavtal som riskabelt. Att sälja ditt hus med markavtal kan dock vara en betydande ekonomisk investering. Betona dessa fakta för säljaren och det är mer sannolikt att du säkrar en samarbetspartner i ditt köp. Ge också säljaren lite förtroende för din egen personliga tillförlitlighet så att han eller hon är villig att investera i dig.
- Hus som säljs på markkontrakt går vanligtvis till ett högre pris än vad de annars skulle göra. Att sälja ett hus genom ett markavtal är ett bra sätt att få tillbaka hela värdet av ett hus.
- Säljaren blir faktiskt en räntebärande långivare. Vanligtvis är räntan på ett landkontrakt mycket hög.
- Eftersom säljaren inte får alla sina pengar åt gången kan de också sprida betalningen av de skatter som ska betalas från försäljningen över en period av år.
- Säljaren får ett regelbundet flöde av kontanter utan att behöva hyra. Vanligtvis kommer de inte att behöva underhålla hemmet på samma sätt som de skulle göra för en hyresgäst, utan får fördelen av en stadig inkomstström.

Ett markavtal är ett sätt att köpa ett hus utan att få en inteckning från en bank.

Del 3 av 3: slutföra försäljningen

1
Be din agent skriva upp ett erbjudande. Detta bör innehålla en lägsta handpenning, månatliga betalningar och räntesats. Du kommer att vilja förhandla om villkor som du känner dig säker på att du kan betala, men också tillgodose säljarens krav på att få sina pengar i tid. Flexibiliteten i dessa affärer är en av de största fördelarna med att köpa med ett markavtal.
- Du bör skapa ett kontrakt som gör att du kan betala din skuld före schemat utan några påföljder. Du bör sträva efter att spendera så lite tid under kontrakt som möjligt, för så länge du är under kontrakt finns det möjligheten att affären går fel och du kommer att förlora huset och din investering.
- Försök att undvika att inkludera en ballongbetalning. Ett vanligt inslag i markkontrakt kräver att du stänger utlåningsperioden, vanligtvis efter en period på fem till tio år, med en stor engångsbetalning av vad som helst som finns kvar på lånet. De ser till att säljaren får sin betalning i rätt tid, helst när köparen kommer att ha en bättre ekonomisk ställning för att göra en så stor betalning. Ofta måste du ta ett lån för att täcka en ballongbetalning. Det är bäst att förhandla om en affär som inte kräver en ballongbetalning eftersom det kan kosta ditt hus om du inte kan uppfylla skyldigheten.
2
Rådgör med en fastighetsadvokat. Eftersom markavtal kan vara riskabla företag bör du bekräfta att alla delar av erbjudandet är tillfredsställande. Du måste inte bara överväga särskilda bestämmelser som läggs i affären utan också statliga lagar. En juridisk expert kan verifiera åt dig att det inte finns några dolda fallgropar i affären.
- Kontrollera statens lagar för att bekräfta procedurer för missade betalningar. I vissa stater kommer en enda missad betalning att ogiltiga affären, så att säljaren kommer att kunna behålla fastigheten och dina betalningar, som i huvudsak blir hyresbetalningar. Andra stater ger köparen rätt till hemmet om de var uppdaterade med en majoritet av sina betalningar och betalade det totala beloppet under en viss tid.
- Be advokaten om ett yttrande. Detta är en omfattande undersökning av alla panträtter och inteckningar på en fastighet, inklusive obetalda skatter, byggavgifter eller skulder till en husägare. Om det finns en panträtt eller en inteckning på huset kan ditt krav på det äventyras även om du gör regelbundna betalningar.
3
Skriv på kontraktet. Du bör ta ett par dagar på dig att granska avtalet, helst med hjälp av en advokat. Underteckna sedan affären. Om någon av detaljerna i den verkar vara ogynnsam, försök att omförhandla en bättre affär. Tänk inte bara på de ekonomiska bestämmelserna i kontraktet utan också detaljer om vården av huset.
- Förutom grundläggande villkor, som betalningstid, respitperiod, betalningsbelopp, bör avtalet ha bestämmelser som gäller underhåll av fastigheten, inklusive vem som kommer att ansvara för fastighetsskatt och husägarförsäkring. På samma sätt bör kontraktet ange vem som kommer att åtgärda egendomsskador, även om detta nästan alltid är köparens ansvar.
Att sälja ett hus genom ett markavtal är ett bra sätt att få tillbaka hela värdet av ett hus.
4
Underhåll huset. Även om du faktiskt är en hyresgäst tills du har slutfört dina betalningar, gör markkontrakt vanligtvis köparen ansvarig för underhåll av egendom. Det betyder att om det finns trasiga apparater, mögelproblem, termiter eller fundamentproblem, kommer du att vara ansvarig för dem. Heminspektioner görs sällan för markavtal och du har vanligtvis inte förhandlingsstyrka för att kräva att ägaren åtgärdar eventuella hushållsproblem som kan finnas innan du undertecknar avtalet. Därför bör du budgetera för hemförbättringar.
- I vissa fall kan kontraktet föreskriva att huset ska hållas i en viss typ av tillstånd för att bevara ägarens investering i huset.
5

Gör regelbundna betalningar. Om du fortsätter att betala i tid under en period - vanligtvis fem eller tio år - får du så småningom full, laglig äganderätt till huset. Försök att betala ned skulden snabbare än vad kontrakten kräver så att du kan frigöra dig från räntebetalningarna och komma i fullt ägande av hemmet så snart som möjligt.

Läs också: Hur redovisas hyresfria perioder?

Hur köper jag ett hus med markavtal?

Steg

Del 1 av 3: förstå markkontrakt

Del 2 av 3: förmedling av en affär

Del 3 av 3: slutföra försäljningen

Frågor och svar

Kommentarer (2)

Läs också: